Reforma
Reformar una vivienda para vender en València
Antes de vender conviene decidir qué daños deben repararse y qué mejoras encajan con tus objetivos. Te ayudamos a definir las obras, conservar su documentación y valorar un presupuesto escrito de precio cerrado para cada alcance acordado.
Reformar para vender en València: cómo se aplican las normas
Cada norma procede de un texto municipal, autonómico o estatal que figura en las fuentes. La nota explica qué supone para esta obra; abre cada norma para leer su texto completo.
Permisos y documentación
- Inicio tras la presentación (art. 26)
La presentación permite empezar de inmediato las obras declaradas, algo importante cuando ya hay fotografías y visitas programadas.[1]
Texto de la norma
Una declaración responsable válida, acompañada de toda la documentación exigible, permite iniciar las obras comprendidas en ella desde su presentación, sin perjuicio de las comprobaciones municipales. Presentarla no equivale a obtener una licencia ni confirma la legalidad de un proyecto que no cumpla los requisitos.
- Comunicación de inicio y finalización (art. 28)
Presenta la comunicación de finalización en los 15 días siguientes al término de las obras, para que el registro de las obras declaradas esté completo antes de las visitas.[1]
Texto de la norma
El inicio y la finalización de las obras declaradas deben comunicarse al Ajuntament dentro de los 15 días siguientes a cada hecho, con los documentos exigidos por el artículo 28.
Tasas, impuestos y ayudas
- ICIO del 4 %
El 4 % del coste de ejecución material de las obras declaradas; el presupuesto lo muestra junto a las obras a las que corresponde.[4, 3]
Texto de la norma
El tipo del ICIO de València es el 4 % del coste de ejecución material que constituye su base imponible. Deben comprobarse el presupuesto declarado, los conceptos excluidos y las posibles bonificaciones de cada actuación.
- Tasa desde 140,90 €
Se calcula sobre la misma base que el ICIO; ambos figuran junto a las partidas declaradas, separados del precio de las obras.[5]
Texto de la norma
La tasa urbanística parte de 140,90 € para una base de hasta 6.010,12 € y aumenta por tramos. Su base debe coincidir con la del ICIO.
- IVA del 10 %
Si sigues usando la vivienda de forma particular hasta venderla, la renovación ordinaria puede acogerse a este tipo cuando se cumplen las demás condiciones.[6, 7]
Texto de la norma
Las obras ordinarias de renovación o reparación de viviendas pueden tributar al 10 % si su destinatario es una persona física que usa la vivienda de forma particular, la construcción o rehabilitación terminó al menos 2 años antes y los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % de la base imponible. La ley también contempla las comunidades de propietarios que cumplan los requisitos.
- IVA del 21 %
Si la vivienda está alquilada, o no se cumplen las condiciones de uso particular o de materiales, se aplica el tipo general; lo valoramos antes de facturar.[6, 7, 8]
Texto de la norma
El tipo general para obras ordinarias de reparación o renovación es el 21 %; el supuesto reducido para uso particular no comprende viviendas destinadas al alquiler o a una actividad empresarial. La construcción y las obras que cumplan la definición fiscal de rehabilitación tienen requisitos propios de tipo reducido, por lo que debe analizarse el contrato antes de asignar el IVA.
Comunidad y edificio
- Comunicación a la comunidad (LPH 7.1)
Comunicar las obras a la comunidad antes de empezar también evita sorpresas a los vecinos justo antes de que comiencen las visitas.[9]
Texto de la norma
La persona propietaria debe comunicar previamente las obras interiores a quien represente a la comunidad. El artículo 7.1 solo permite esas modificaciones si no perjudican la seguridad, la estructura general, la configuración exterior ni los derechos de otra persona propietaria; la comunicación no autoriza por sí sola a modificar elementos comunes.
- Edificios residenciales de más de 50 años
Si el edificio tiene más de 50 años, pide a la administración de la finca el IEEV.CV registrado antes de poner la vivienda a la venta; sus conclusiones sobre los elementos comunes son información que un comprador puede solicitar.[2, 10]
Texto de la norma
El artículo 189 del TRLOTUP exige a la propiedad de edificios residenciales, unifamiliares o plurifamiliares, de más de 50 años promover una inspección técnica competente al menos cada 10 años. El IEEV.CV debe registrarse para tener eficacia administrativa; sus resultados ayudan a identificar obras generales del edificio antes de reformar una vivienda.
Venta y alquiler
- Certificado energético para vender o alquilar
La venta necesita un certificado de eficiencia energética inscrito y la etiqueta figura en todos los anuncios; si las obras mejoran ventanas, aislamiento o calefacción, encarga el certificado cuando terminen.[11, 12]
Texto de la norma
Una vivienda existente que se vende o se alquila a un nuevo arrendatario necesita un certificado de eficiencia energética inscrito en el registro autonómico, en la Comunitat Valenciana el del IVACE, antes de la venta o el alquiler. La etiqueta energética debe figurar en toda la publicidad de venta o alquiler, y el certificado tiene una validez máxima de diez años, o de cinco si la calificación es G.
- Segunda ocupación y contratos de suministro
Los nuevos contratos de suministro del comprador dependen del título de ocupación, por lo que tu asesor de compraventa puede pedirlo junto con el expediente de las obras.[2]
Texto de la norma
En la Comunitat Valenciana, el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas están sujetos a declaración responsable (art. 233.1.f del TRLOTUP), y las empresas suministradoras de agua, electricidad, gas y telecomunicaciones deben exigir el título urbanístico correspondiente antes de contratar sus servicios (art. 245.1).
En obra y en la entrega
- Documentación final y libro del edificio
Entrega al comprador los certificados de instalación y las instrucciones de los trabajos realizados; nuestro expediente de entrega enumera los documentos que genera tu alcance.[13]
Texto de la norma
En las obras de edificación comprendidas en la LOE, el proyecto ejecutado con sus modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la identificación de los agentes y las instrucciones de uso y mantenimiento forman el libro del edificio que se entrega a los usuarios. Los documentos de una reforma menor dependen de su alcance y de las instalaciones ejecutadas.
¿Necesitas permiso?
La ordenanza de València de 2026 contempla tres vías. La aplicable depende de la intervención y del edificio.
Sin título habilitante
Trabajos previos a la venta como volver a pintar, sustituir muebles o sanitarios deteriorados en su misma posición e instalar electrodomésticos pueden quedar exentos por el artículo 14.f si no se tocan las instalaciones. [1]
Declaración responsable
Actualizar un baño cambiando de sitio los sanitarios o renovar la instalación eléctrica antes de una venta se declara mediante UR.LC.140; la declaración presentada y la comunicación de finalización pasan a formar parte de los documentos que puedes enseñar a un comprador. [1, 2] [3] [1]
Licencia
Una obra estructural o sobre elementos protegidos antes de la venta sigue su propio trámite y su propio calendario, que pueden ir más allá de tu fecha de venta; te lo decimos antes de que te comprometas. [3, 2] [1, 2] [1]
El Ajuntament tiene la última palabra. Comprobamos la vía aplicable a tu vivienda antes de presupuestar y no iniciamos obras sin cumplir sus requisitos.
Tres distritos, según la ficha municipal
La ficha municipal de vivienda de 2025 recoge la parte de viviendas construidas en 1980 o antes. Es el contexto del distrito, no un informe de tu edificio.
Distrito 8
58,0%[14]
Viviendas construidas hasta 1980
Patraix
El núcleo histórico de Patraix y las casas obreras de Ramón de Castro tienen cada uno su propia ficha de catálogo [15] [16]; el asesor de un comprador puede preguntar por ello, así que la situación del inmueble se incluye en el expediente.
Distrito 9
65,6%[17]
Viviendas construidas hasta 1980
Jesús
Alrededor de dos tercios de las viviendas figuran como construidas hasta 1980; el recorrido empieza por humedades, electricidad y fontanería antes de cualquier trabajo estético.
Distrito 10
59,3%[18]
Viviendas construidas hasta 1980
Quatre Carreres
De la iglesia catalogada de Montolivet [19] al asentamiento rural histórico de La Punta [20], aquí la protección depende de cada lugar, así que las obras previas a la venta se comprueban según la situación del propio inmueble, no según el nombre del distrito.
Abre la página del distrito para ver protección, barrios y las preguntas que corresponden allí.
Elegir obras con un objetivo claro
Empieza por el estado real, el presupuesto disponible y la fecha de comercialización. Separa reparaciones necesarias, mantenimiento y cambios estéticos. Una cocina nueva puede tener un alcance muy distinto de reparar frentes y conservar instalaciones; comparamos ambas opciones cuando sean viables.
Las humedades o fisuras se investigan antes de decidir el acabado. Ocultar una señal visible no resuelve su origen ni proporciona al comprador una explicación de la reparación. Una visita inicial puede dejar cuestiones abiertas que requieran pruebas o acceso adicional.
Definir alcance y documentos
El presupuesto describe cada trabajo, los elementos que permanecen, las incertidumbres y las comprobaciones finales. El precio de obra no representa una previsión de aumento del valor de venta. Consulta la guía para comparar presupuestos.
Vender no cambia las normas de las obras: la exención del artículo 14.f sigue limitada a trabajos interiores concretos. [1] Las instalaciones, la estructura y los elementos comunes deben evaluarse según la actuación completa; si hace falta declaración responsable o licencia, la intervención se clasifica y documenta antes de empezar. [1, 2] [1, 2] Las obras interiores se comunican previamente a quien represente a la comunidad. [9] La protección de la finca también puede condicionar ventanas y acabados. [1]
Programar con la comercialización
Acordamos acceso, compras, fases de obra y revisión final antes de coordinar fotografías o visitas. Si aparecen trabajos adicionales, se documentan sus efectos en precio y plazo antes de aprobarlos.
La entrega reúne los justificantes administrativos, instrucciones y certificados que correspondan al alcance, junto con los pendientes. [13] Guarda el expediente para explicar qué se ha hecho y qué se ha conservado. La lista de entrega ayuda a organizarlo.
Si gestionas la venta desde otro país, el servicio de reforma a distancia permite acordar decisiones y revisión con un representante autorizado.
Cómo organizamos el proyecto
Estimación gratuita
Envíanos fotos o un vídeo, o solicita una llamada. Te explicamos el alcance inicial y preparamos una estimación gratuita.
Visita
Visitamos y medimos la vivienda, revisamos las instalaciones y consultamos la información del edificio y de la comunidad.
Diseño y permisos
Definimos el diseño, coordinamos al arquitecto o ingeniero independiente que sea necesario y comprobamos los requisitos municipales y comunitarios.
Presupuesto cerrado
Recibes un presupuesto por escrito para el alcance acordado, con las tasas y el IVA desglosados.
Tramitación y obra
Coordinamos la presentación y las autorizaciones previas que sean exigibles antes de los trabajos afectados. Tu responsable de proyecto registra avances, decisiones y cambios aprobados.
Entrega
Revisamos contigo la obra acordada, anotamos los puntos pendientes y entregamos los certificados, manuales y documentos de finalización aplicables.
Respuestas a tus preguntas
¿La reforma aumentará el precio de venta?
No prometemos una revalorización ni una rentabilidad. Tu agente inmobiliario puede ayudarte a valorar el mercado; nosotros definimos, presupuestamos y ejecutamos las obras acordadas con su documentación.
¿Qué conviene arreglar antes de vender?
Primero se distinguen daños con una causa pendiente, mantenimiento y mejoras de presentación. Proponemos un alcance desglosado para que puedas decidir con tu agente qué trabajos encajan con el presupuesto y el calendario.
¿Preguntará un comprador por las obras que hice?
Puede hacerlo él o su asesor. Guarda el justificante de la declaración responsable, la comunicación de finalización, los certificados de instalación y las instrucciones de todo lo declarado, y una lista de los trabajos realizados dentro de la exención del artículo 14.f. Un expediente de reforma no sustituye las comprobaciones propias del comprador.
¿Podéis preparar la vivienda si vivo fuera?
Sí. Coordinamos acceso, llaves, decisiones y comunicación durante la obra. Las fechas para fotografías y visitas se acuerdan con tu agente según el programa real.
¿Es mejor reformar o vender en el estado actual?
Depende del mercado y de tus prioridades. Facilitamos un presupuesto definido y las implicaciones de plazo para que lo compares con la valoración de tu agente, sin prometer un resultado de venta.
Fuentes
- Ordenanza reguladora de licencias urbanísticas y de actividades y de otros títulos habilitantes (Pleno de 22 de diciembre de 2025, BOP de 27 de enero de 2026, vigente desde el 28 de enero de 2026). Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021): artículo 189, evaluación del edificio; artículos 232 y 233, licencia y declaración responsable; artículo 245, suministros. Generalitat Valenciana (DOGV). Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Sede electrónica, procedimiento UR.LC.140: declaración responsable de obras de mantenimiento o reforma en vivienda o elemento común de edificio no catalogado. Ajuntament de València, sede electrónica. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, artículos 6.2 (bonificaciones), 7, 8 y 9.2. Ajuntament de València. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Ordenanza fiscal de tasas por actuaciones urbanísticas, adjunta al procedimiento municipal vigente. Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º: tipo reducido en obras de renovación y reparación de viviendas. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de renovación y reparación de viviendas: requisitos del tipo del 10 %. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, texto consolidado: artículos 7, 9, 10 y 17. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Decreto 53/2018: informe de evaluación del edificio de uso residencial de vivienda y registro autonómico (IEEV.CV). Generalitat Valenciana. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Real Decreto 390/2021: procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, artículos 3, 6, 13, 15 y 17. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Edificios (procedimiento del IVACE; Decreto 39/2015). Generalitat Valenciana, sede electrónica. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: artículos 2, 6, 7, 10, 12 y 13. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 8, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 08-05 Núcleo Primitivo de Patraix. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 08-06 bis Barrio Obrero Ramón de Castro. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 9, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 10, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 10-05 Iglesia Parroquial de Nuestra Señora de Monteolivete. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 10-04 Asentamiento Rural Historico, La Punta. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.