Reforma
Reforma integral de pisos y casas en València
Una reforma integral coordina la distribución, las instalaciones, la cocina, los baños y los acabados que necesita tu vivienda, conservando los elementos en buen estado cuando proceda. Determinamos el trámite para tu dirección, coordinamos los oficios y profesionales independientes acordados y entregamos un presupuesto escrito de precio cerrado para el alcance definido.
Reforma integral en València: cómo se aplican las normas
Cada norma procede de un texto municipal, autonómico o estatal que figura en las fuentes. La nota explica qué supone para esta obra; abre cada norma para leer su texto completo.
Permisos y documentación
- Inicio tras la presentación (art. 26)
El desmontaje se programa a partir de la fecha de presentación, no de la fecha en que aceptas el presupuesto: hasta que la declaración completa está presentada, no se derriba nada.[1]
Texto de la norma
Una declaración responsable válida, acompañada de toda la documentación exigible, permite iniciar las obras comprendidas en ella desde su presentación, sin perjuicio de las comprobaciones municipales. Presentarla no equivale a obtener una licencia ni confirma la legalidad de un proyecto que no cumpla los requisitos.
- 6 y 24 meses (arts. 15.2 y 16.8)
Una reforma de toda la vivienda debe comenzar en los seis meses siguientes a la presentación y terminar en los 24 meses siguientes a su inicio, así que una pausa larga para decidir el presupuesto o el mobiliario puede poner en riesgo la declaración.[1]
Texto de la norma
Las obras declaradas deben comenzar en los 6 meses siguientes a la presentación y finalizar en los 24 meses siguientes a su inicio. La ordenanza no admite prórrogas salvo por paralizaciones debidas a fuerza mayor.
- Comunicación de inicio y finalización (art. 28)
Hay dos comunicaciones en el calendario: la de inicio, cuando empiezan los derribos, y la de finalización, cuando termina la última obra declarada, cada una dentro de los 15 días siguientes al hecho.[1]
Texto de la norma
El inicio y la finalización de las obras declaradas deben comunicarse al Ajuntament dentro de los 15 días siguientes a cada hecho, con los documentos exigidos por el artículo 28.
- La documentación depende del alcance
Una nueva distribución, o una obra que alcance las instalaciones generales del edificio, incorpora al expediente la memoria técnica, los planos, el estudio básico de seguridad, el estudio de residuos y el nombramiento de dirección técnica.[3]
Texto de la norma
El procedimiento UR.LC.140 exige documentación técnica adicional para cambios de distribución, determinadas reparaciones estructurales secundarias y obras que afecten a instalaciones generales. Incluye la memoria técnica y los planos correspondientes, estudio básico de seguridad, estudio de residuos y nombramiento de dirección técnica indicados en la ficha.
- Contenedor en la vía pública (VP.OC.30)
Desmontar un piso entero llena contenedores; cada uno que se coloca en la calle se comunica mediante VP.OC.30 antes de que llegue, y solo después de presentar la declaración de obras.[1, 4]
Texto de la norma
Según el artículo 33.3 de la ordenanza de licencias de 2026, los medios auxiliares que ocupen la vía pública requieren autorización municipal, salvo los contenedores, sujetos a simple comunicación. El procedimiento VP.OC.30 se presenta antes de colocar el contenedor y exige contar con la licencia de obras o haber presentado correctamente la declaración responsable o comunicación previa. En calles sin zona de estacionamiento y con aceras de menos de 3 metros no se permite el contenedor frente al inmueble: los escombros se retiran en sacas normalizadas de hasta 1 m³ o en un contenedor situado en la esquina más próxima con aparcamiento.
- Cuándo es necesario un proyecto de edificación
Una reforma que conserva la estructura y la fachada no es automáticamente un proyecto según la LOE; una que altera el conjunto del sistema estructural o la composición exterior puede serlo. El encargo de diseño deja constancia de qué caso se aplica.[15]
Texto de la norma
El artículo 2 de la LOE exige proyecto en intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica, incluidas determinadas modificaciones esenciales de composición exterior, volumen o conjunto del sistema estructural, y cambios de uso característico. También comprende intervenciones sobre elementos protegidos de edificios catalogados; no toda reforma interior reúne estas condiciones.
Tasas, impuestos y ayudas
- ICIO del 4 %
Se calcula sobre el coste de ejecución material de toda la obra declarada, por lo que crece con el alcance; el presupuesto lo muestra en una línea propia.[5, 3]
Texto de la norma
El tipo del ICIO de València es el 4 % del coste de ejecución material que constituye su base imponible. Deben comprobarse el presupuesto declarado, los conceptos excluidos y las posibles bonificaciones de cada actuación.
- Tasa desde 140,90 €
Usa la misma base que el ICIO, de modo que, cuando cambia el alcance declarado, ambos importes varían a la vez.[6]
Texto de la norma
La tasa urbanística parte de 140,90 € para una base de hasta 6.010,12 € y aumenta por tramos. Su base debe coincidir con la del ICIO.
- Pago antes de presentar
Ambos importes se abonan antes de presentar la declaración, así que vencen antes de los derribos y no al terminar la obra.[3]
Texto de la norma
La tasa urbanística y el ICIO se abonan antes de presentar la declaración responsable.
- ICIO: bonificación del 90 % por accesibilidad
Si en la vivienda reside una persona con discapacidad y la reforma incluye las adaptaciones que necesita, puede reducirse esa parte del ICIO; la solicitud se presenta con la declaración, no después.[5]
Texto de la norma
La ordenanza del ICIO bonifica en un 90 % la cuota de las obras necesarias para el acceso y la habitabilidad de personas con discapacidad en las viviendas y edificios donde residan habitualmente, con certificado de discapacidad relacionada con movilidad reducida y acreditación de la residencia (art. 6.2.D). Alcanza solo a la parte de las obras destinada a ese fin, no se aplica a inmuebles que deban estar adaptados por prescripción normativa y se solicita con la licencia o con la declaración responsable (art. 7).
- IVA del 10 %
Una vivienda de uso particular puede acogerse a este tipo; en una reforma integral hay que comprobar la parte de materiales aportados frente al límite del 40 %, por lo que el presupuesto separa materiales y mano de obra.[7, 8]
Texto de la norma
Las obras ordinarias de renovación o reparación de viviendas pueden tributar al 10 % si su destinatario es una persona física que usa la vivienda de forma particular, la construcción o rehabilitación terminó al menos 2 años antes y los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % de la base imponible. La ley también contempla las comunidades de propietarios que cumplan los requisitos.
- IVA del 21 %
Si la vivienda se reforma para alquilarla, o la parte de materiales supera el límite, se aplica el tipo general, salvo que las obras cumplan los requisitos propios de la rehabilitación.[7, 8, 9]
Texto de la norma
El tipo general para obras ordinarias de reparación o renovación es el 21 %; el supuesto reducido para uso particular no comprende viviendas destinadas al alquiler o a una actividad empresarial. La construcción y las obras que cumplan la definición fiscal de rehabilitación tienen requisitos propios de tipo reducido, por lo que debe analizarse el contrato antes de asignar el IVA.
Comunidad y edificio
- Comunicación a la comunidad (LPH 7.1)
En un piso, el aviso a la administración de la finca se envía antes del desmontaje. Trasladar una zona húmeda o abrir un muro en un edificio de pisos exige además resolver la cuestión con la comunidad, porque el aviso no autoriza cambios en elementos comunes.[10]
Texto de la norma
La persona propietaria debe comunicar previamente las obras interiores a quien represente a la comunidad. El artículo 7.1 solo permite esas modificaciones si no perjudican la seguridad, la estructura general, la configuración exterior ni los derechos de otra persona propietaria; la comunicación no autoriza por sí sola a modificar elementos comunes.
- Zona climática B3 (CTE DB-HE)
Las ventanas nuevas y el aislamiento se especifican para la zona B3 cuando la intervención entra en el ámbito del DB-HE; el proyectista indica qué exigencias se aplican a tu reforma.[20]
Texto de la norma
El DB-HE del CTE asigna la zona climática por provincia y altitud: en la provincia de València, los emplazamientos de hasta 50 metros sobre el nivel del mar son zona B3, y el mismo documento indica para la capital una altitud de 13 metros. La zona interviene en las exigencias de ahorro de energía del DB-HE para las intervenciones incluidas en el ámbito del CTE.
En obra y en la entrega
- Funciones de arquitectura y dirección técnica
Cuando se exige proyecto, el arquitecto y el arquitecto técnico se designan antes de cerrar el precio de la obra; nuestra coordinación no sustituye ninguna de esas funciones.[15]
Texto de la norma
En las actuaciones residenciales sujetas a proyecto por la LOE, la ley atribuye el proyecto arquitectónico y la dirección de obra a un arquitecto, y la dirección de ejecución material a un arquitecto técnico. Los proyectistas especializados y demás técnicos intervienen dentro de sus competencias y del equipo de proyecto acordado.
- Coordinación de seguridad y salud
Cuando en la reforma interviene más de una empresa, o varios trabajadores autónomos, la propiedad, como promotora, designa un coordinador de seguridad y salud; el presupuesto indica quién es.[16]
Texto de la norma
El promotor debe designar un coordinador de seguridad y salud durante la ejecución cuando intervenga más de una empresa, una empresa y trabajadores autónomos, o varios trabajadores autónomos. La designación no exime al promotor de sus propias responsabilidades.
- Comprobar el amianto antes de intervenir
Los materiales sospechosos se identifican antes del desmontaje, con lo que la propiedad y la comunidad saben de obras anteriores, y se evalúan antes de que nadie los altere.[17]
Texto de la norma
Antes de demoler o realizar mantenimiento, las empresas deben identificar los materiales que puedan contener amianto, utilizando cuando proceda la información de la propiedad. Los materiales sospechosos deben evaluarse antes de alterarlos; los trabajos incluidos en la normativa están sujetos a controles especializados, plan de trabajo aprobado e inscripción de la empresa cuando corresponda.
- Planificar y documentar los residuos
Desmontar una vivienda genera escombros mezclados, aparatos antiguos y embalajes; el estudio de residuos y el plan del contratista indican cómo se separa, transporta y justifica cada uno.[18]
Texto de la norma
En las obras sujetas a los requisitos de proyecto del RD 105/2008, el proyecto incluye un estudio de gestión de residuos y el contratista prepara el plan correspondiente; las entregas de residuos requieren justificantes. Las obras menores de reparación domiciliaria tienen una excepción específica a esas obligaciones estatales del productor y poseedor y se rigen por los requisitos locales.
- Horario de obras (ordenanza de ruido)
Los días de derribo se planifican dentro del horario de la ordenanza, y los vecinos saben por la administración de la finca qué semanas serán las más ruidosas.[19]
Texto de la norma
La ordenanza de ruido de València de 2023 permite los trabajos en la edificación con repercusión en el dominio público de lunes a sábado de 08:00 a 22:00 y los domingos y festivos de 09:30 a 22:00, salvo trabajos urgentes o autorizados (art. 31). También prohíbe las reformas domésticas ruidosas en horario nocturno: de 22:00 a 08:00 de domingo a jueves y de 22:00 a 09:30 los viernes, sábados y vísperas de festivos (art. 30).
- Documentación final y libro del edificio
Al terminar recibes los documentos que genera tu alcance: certificados de instalación, instrucciones y, si las obras fueron un proyecto según la LOE, la documentación del libro del edificio.[15]
Texto de la norma
En las obras de edificación comprendidas en la LOE, el proyecto ejecutado con sus modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la identificación de los agentes y las instrucciones de uso y mantenimiento forman el libro del edificio que se entrega a los usuarios. Los documentos de una reforma menor dependen de su alcance y de las instalaciones ejecutadas.
¿Necesitas permiso?
La ordenanza de València de 2026 contempla tres vías. La aplicable depende de la intervención y del edificio.
Sin título habilitante
Una reforma de toda la vivienda que renueva la electricidad, la fontanería o la distribución queda fuera de la lista del artículo 14.f, que solo exime determinados trabajos interiores que no tocan las instalaciones. [1]
Declaración responsable
Si el edificio no está catalogado y las obras encajan en el artículo 233 del TRLOTUP, la reforma completa de un piso puede declararse mediante UR.LC.140, con la memoria técnica, los planos y los estudios de seguridad y de residuos que ese procedimiento enumera para los cambios de distribución e instalaciones. [1, 2] [3]
Licencia
Las obras que sustituyen elementos estructurales principales quedan fuera de UR.LC.140; las obras del artículo 232 y las del artículo 233.2 sin certificación necesitan licencia, y un edificio catalogado tiene su propia vía patrimonial. Lo resolvemos antes de fijar la distribución, porque cambia el equipo de proyecto y el programa. [3, 2] [1, 2] [1]
El Ajuntament tiene la última palabra. Comprobamos la vía aplicable a tu vivienda antes de presupuestar y no iniciamos obras sin cumplir sus requisitos.
Tres distritos, según la ficha municipal
La ficha municipal de vivienda de 2025 recoge la parte de viviendas construidas en 1980 o antes. Es el contexto del distrito, no un informe de tu edificio.
Distrito 2
84,6%[21]
Viviendas construidas hasta 1980
L’Eixample (Ensanche)
El centro histórico de Russafa está catalogado como núcleo histórico BRL [22], por lo que la reforma completa de un piso en un edificio antiguo de Russafa empieza por la ficha de catálogo del inmueble, antes que por la distribución.
Distrito 3
79,8%[23]
Viviendas construidas hasta 1980
Extramurs
La protección no se limita a los edificios de aspecto antiguo: Finca Roja, en Arrancapins, está catalogada como monumento BRL [24]. En una reforma integral comprobamos la ficha propia del edificio antes de proponer nuevos huecos o ventanas.
Distrito 1
70,4%[25]
Viviendas construidas hasta 1980
Ciutat Vella
El distrito forma parte del Conjunto Histórico declarado BIC [13] y sus edificios se rigen por el PEP y su catálogo [14]; aquí, una reforma integral sigue la ficha de catálogo del edificio desde el primer boceto.
Abre la página del distrito para ver protección, barrios y las preguntas que corresponden allí.
Define cómo debe funcionar la vivienda
Una reforma integral no exige retirar todo lo que está en buen estado. Empieza por el uso de cada estancia, el almacenamiento, la luz, el confort y la accesibilidad. Separa lo imprescindible de lo opcional y compara conservar las instalaciones con modificar la distribución antes de elegir acabados. La guía del proceso completo acompaña estas decisiones.
Un proyecto coordinado con funciones claras
Coordinamos la construcción y los servicios independientes de arquitectura, interiorismo y cálculo estructural que requiera el proyecto. Que la reforma cuente o no como proyecto de edificación según la LOE determina qué funciones reguladas se encargan [15] [15]; cada encargo identifica quién diseña, quién dirige los trabajos sujetos a regulación y qué documentación entrega.
La división municipal de València comprende 19 distritos y 87 barrios.[11] La información del distrito ayuda a formular preguntas; la ficha de catálogo y el planeamiento de la finca determinan sus limitaciones. La ordenanza municipal prevé la consulta de viabilidad patrimonial y documentación específica para inmuebles protegidos y áreas arqueológicas. Antes de elegir el trámite o modificar elementos originales, deben revisarse la ficha de catálogo, los entornos de protección y la intervención propuesta.[1] El PEC del Cabanyal es un ejemplo de plan local que debe comprobarse. [12]
Acordar la especificación antes de comprar
El presupuesto describe estancias, materiales, instalaciones, acceso, protecciones, residuos y documentación final. Identifica las incertidumbres sobre elementos ocultos y separa honorarios, tributos e IVA. Referencias de producto, muestras y planos dejan claras las elecciones. Los cambios posteriores se aprueban con sus efectos económicos y de plazo.
En un piso, el aviso a la comunidad y los acuerdos necesarios se preparan junto con el trámite municipal. [10] El inicio depende de los títulos habilitantes, la preparación técnica y los suministros.
Comprobar antes de cerrar y de entregar
Programamos las comprobaciones de instaladores e inspecciones antes de cerrar paredes o suelos, documentamos las fases acordadas y conservamos los justificantes de entrega de residuos que exige el plan. [18] La revisión final recoge funcionamiento, acabados, pendientes y documentos aplicables. [15] Prepara la visita con la lista de entrega.
Cómo organizamos el proyecto
Estimación gratuita
Envíanos fotos o un vídeo, o solicita una llamada. Te explicamos el alcance inicial y preparamos una estimación gratuita.
Visita
Visitamos y medimos la vivienda, revisamos las instalaciones y consultamos la información del edificio y de la comunidad.
Diseño y permisos
Definimos el diseño, coordinamos al arquitecto o ingeniero independiente que sea necesario y comprobamos los requisitos municipales y comunitarios.
Presupuesto cerrado
Recibes un presupuesto por escrito para el alcance acordado, con las tasas y el IVA desglosados.
Tramitación y obra
Coordinamos la presentación y las autorizaciones previas que sean exigibles antes de los trabajos afectados. Tu responsable de proyecto registra avances, decisiones y cambios aprobados.
Entrega
Revisamos contigo la obra acordada, anotamos los puntos pendientes y entregamos los certificados, manuales y documentos de finalización aplicables.
Respuestas a tus preguntas
¿Qué incluye una reforma integral?
El alcance acordado puede abarcar distribución, electricidad, fontanería, climatización, cocina, baños y acabados. Los elementos en buen estado pueden conservarse. Ventanas, fachadas y estructura requieren una valoración adicional de los requisitos técnicos, comunitarios y administrativos.
¿Una reforma integral necesita declaración responsable o licencia?
Depende de lo que toquen las obras, no del presupuesto. Una reforma que cambia la distribución y renueva instalaciones en un edificio no catalogado puede declararse por UR.LC.140 cuando encaja en el artículo 233 del TRLOTUP, con la documentación técnica que enumera ese procedimiento. Sustituir elementos estructurales principales, una intervención del artículo 233.2 sin certificación o un edificio catalogado apuntan a una licencia o a una vía patrimonial. Confirmamos cuál corresponde antes de presupuestar.
¿Puedo vivir en casa durante la reforma?
Durante los desmontajes y la renovación de instalaciones puede no ser posible mantener una ocupación segura y cómoda. Acordamos las fases y fechas para que puedas organizar alojamiento alternativo cuando sea necesario.
¿Qué ocurre si aparece un problema oculto?
Detenemos la parte afectada, documentamos el hallazgo y acordamos por escrito el trabajo adicional y sus efectos en precio y plazo antes de continuar. El presupuesto identifica las zonas que no pudieron inspeccionarse.
¿Trabajáis en todos los distritos de València?
Trabajamos en la ciudad. Los planes locales y la protección de cada inmueble importan, incluidos el PEP de Ciutat Vella y el PEC del Cabanyal-Canyamelar. La información por zonas orienta las comprobaciones de cada dirección.
Fuentes
- Ordenanza reguladora de licencias urbanísticas y de actividades y de otros títulos habilitantes (Pleno de 22 de diciembre de 2025, BOP de 27 de enero de 2026, vigente desde el 28 de enero de 2026). Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021): artículo 189, evaluación del edificio; artículos 232 y 233, licencia y declaración responsable; artículo 245, suministros. Generalitat Valenciana (DOGV). Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Sede electrónica, procedimiento UR.LC.140: declaración responsable de obras de mantenimiento o reforma en vivienda o elemento común de edificio no catalogado. Ajuntament de València, sede electrónica. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Sede electrónica, procedimiento VP.OC.30: comunicación de ocupación de la vía pública con contenedor de recogida de escombros. Ajuntament de València, sede electrónica. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, artículos 6.2 (bonificaciones), 7, 8 y 9.2. Ajuntament de València. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Ordenanza fiscal de tasas por actuaciones urbanísticas, adjunta al procedimiento municipal vigente. Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º: tipo reducido en obras de renovación y reparación de viviendas. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de renovación y reparación de viviendas: requisitos del tipo del 10 %. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, texto consolidado: artículos 7, 9, 10 y 17. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Mapa municipal de distritos y barrios de València: 19 distritos y 87 barrios. Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar (aprobado por la CTU el 24 de mayo de 2023, publicado el 19 de junio de 2023). Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Decreto 57/1993: declaración del Conjunto Histórico de València como Bien de Interés Cultural. Generalitat Valenciana. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Plan Especial de Protección de Ciutat Vella y Catálogo (CTU de 13 de febrero de 2020, BOP de 26 de febrero de 2020; modificaciones posteriores). Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: artículos 2, 6, 7, 10, 12 y 13. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Real Decreto 1627/1997: disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción, artículos 3 a 7. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Real Decreto 396/2006: exposición al amianto, artículos 3, 10 a 12 y 17. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Real Decreto 105/2008: residuos de construcción y demolición, artículos 4 y 5 y disposición adicional primera. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ordenanza municipal de protección contra la contaminación acústica (BOP de 16 de mayo de 2023, en vigor desde el 17 de mayo de 2023; texto consolidado con las modificaciones de 2025), artículos 30 y 31. Ajuntament de València. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Real Decreto 732/2019: Documento Básico DB-HE del CTE (ahorro de energía), anejo B de zonas climáticas y anejo G. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Informe municipal del distrito 2, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 02-26 Nucleo Primitivo de Ruzafa. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 3, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 03-10 Finca Roja. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 1, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.