Reforma
Reforma de pisos en València
Un piso forma parte de un edificio y de una comunidad de propietarios. Determinamos el trámite adecuado, coordinamos la comunicación con la administración de la finca y entregamos un presupuesto escrito de precio cerrado antes de comenzar.
Reforma de pisos en València: cómo se aplican las normas
Cada norma procede de un texto municipal, autonómico o estatal que figura en las fuentes. La nota explica qué supone para esta obra; abre cada norma para leer su texto completo.
Permisos y documentación
- Inicio tras la presentación (art. 26)
La presentación permite iniciar las obras declaradas, así que presentamos cuando la administración de la finca ya tiene el aviso y está acordado el acceso por la escalera y el ascensor.[1]
Texto de la norma
Una declaración responsable válida, acompañada de toda la documentación exigible, permite iniciar las obras comprendidas en ella desde su presentación, sin perjuicio de las comprobaciones municipales. Presentarla no equivale a obtener una licencia ni confirma la legalidad de un proyecto que no cumpla los requisitos.
- 6 y 24 meses (arts. 15.2 y 16.8)
Planifica la cuestión comunitaria antes de presentar: una vez presentada la declaración, las obras deben comenzar en seis meses, y una junta de la comunidad que se retrasa no detiene ese plazo.[1]
Texto de la norma
Las obras declaradas deben comenzar en los 6 meses siguientes a la presentación y finalizar en los 24 meses siguientes a su inicio. La ordenanza no admite prórrogas salvo por paralizaciones debidas a fuerza mayor.
- Comunicación de inicio y finalización (art. 28)
La comunicación de finalización forma parte de la documentación del piso; se presenta dentro de los 15 días siguientes al final de la obra y el justificante se incorpora a tu expediente de entrega.[1]
Texto de la norma
El inicio y la finalización de las obras declaradas deben comunicarse al Ajuntament dentro de los 15 días siguientes a cada hecho, con los documentos exigidos por el artículo 28.
- Contenedor en la vía pública (VP.OC.30)
En una calle estrecha sin zona de estacionamiento, el procedimiento lleva los escombros a sacas normalizadas o a un contenedor en la esquina más próxima; comprobamos la calle antes de presupuestar la retirada de residuos.[1, 4]
Texto de la norma
Según el artículo 33.3 de la ordenanza de licencias de 2026, los medios auxiliares que ocupen la vía pública requieren autorización municipal, salvo los contenedores, sujetos a simple comunicación. El procedimiento VP.OC.30 se presenta antes de colocar el contenedor y exige contar con la licencia de obras o haber presentado correctamente la declaración responsable o comunicación previa. En calles sin zona de estacionamiento y con aceras de menos de 3 metros no se permite el contenedor frente al inmueble: los escombros se retiran en sacas normalizadas de hasta 1 m³ o en un contenedor situado en la esquina más próxima con aparcamiento.
Tasas, impuestos y ayudas
- ICIO del 4 %
Se calcula sobre el coste de ejecución material de las obras declaradas, por lo que sigue el alcance que declaras y no todo lo que gastas en el piso.[5, 3]
Texto de la norma
El tipo del ICIO de València es el 4 % del coste de ejecución material que constituye su base imponible. Deben comprobarse el presupuesto declarado, los conceptos excluidos y las posibles bonificaciones de cada actuación.
- Tasa desde 140,90 €
Usa la misma base que el ICIO; el tramo depende del presupuesto declarado para tu piso.[6]
Texto de la norma
La tasa urbanística parte de 140,90 € para una base de hasta 6.010,12 € y aumenta por tramos. Su base debe coincidir con la del ICIO.
- Pago antes de presentar
Los justificantes de la tasa y del ICIO se incorporan al expediente de la declaración, por lo que se abonan en los días previos a la presentación.[3]
Texto de la norma
La tasa urbanística y el ICIO se abonan antes de presentar la declaración responsable.
- ICIO: bonificación del 90 % por accesibilidad
Adaptar el piso para una persona residente con discapacidad, por ejemplo con una ducha a nivel o puertas más anchas, puede llevar la bonificación del 90 % del ICIO sobre esa parte de las obras cuando se cumplen las condiciones del artículo.[5]
Texto de la norma
La ordenanza del ICIO bonifica en un 90 % la cuota de las obras necesarias para el acceso y la habitabilidad de personas con discapacidad en las viviendas y edificios donde residan habitualmente, con certificado de discapacidad relacionada con movilidad reducida y acreditación de la residencia (art. 6.2.D). Alcanza solo a la parte de las obras destinada a ese fin, no se aplica a inmuebles que deban estar adaptados por prescripción normativa y se solicita con la licencia o con la declaración responsable (art. 7).
- IVA del 10 %
Un piso de uso particular puede acogerse cuando el edificio se terminó al menos dos años antes y los materiales aportados no superan el límite.[7, 8]
Texto de la norma
Las obras ordinarias de renovación o reparación de viviendas pueden tributar al 10 % si su destinatario es una persona física que usa la vivienda de forma particular, la construcción o rehabilitación terminó al menos 2 años antes y los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % de la base imponible. La ley también contempla las comunidades de propietarios que cumplan los requisitos.
- IVA del 21 %
Un piso comprado para alquilar, o alquilado mientras duran las obras, no entra en el supuesto de vivienda de uso particular; se aplica entonces el tipo general, salvo que se cumplan los requisitos propios de la rehabilitación.[7, 8, 9]
Texto de la norma
El tipo general para obras ordinarias de reparación o renovación es el 21 %; el supuesto reducido para uso particular no comprende viviendas destinadas al alquiler o a una actividad empresarial. La construcción y las obras que cumplan la definición fiscal de rehabilitación tienen requisitos propios de tipo reducido, por lo que debe analizarse el contrato antes de asignar el IVA.
Comunidad y edificio
- Comunicación a la comunidad (LPH 7.1)
El aviso se dirige al presidente o a la administración de la finca antes de empezar; describe las obras y las fechas, y no ampara cambios en la fachada, la estructura o los servicios comunes.[10]
Texto de la norma
La persona propietaria debe comunicar previamente las obras interiores a quien represente a la comunidad. El artículo 7.1 solo permite esas modificaciones si no perjudican la seguridad, la estructura general, la configuración exterior ni los derechos de otra persona propietaria; la comunicación no autoriza por sí sola a modificar elementos comunes.
- Tres quintas partes (LPH 17.4)
Cerrar una terraza o alterar un elemento estructural o común del edificio requiere la mayoría de tres quintas partes y, cuando corresponda, el consentimiento de los propietarios afectados.[10]
Texto de la norma
El artículo 17.4 incluye una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas para determinadas alteraciones estructurales o de elementos comunes, incluido el cerramiento de terrazas, con consentimiento de las personas afectadas cuando corresponda. Deben distinguirse las obras obligatorias y los demás supuestos específicos de la ley.
- Energías renovables (LPH 17.1)
Una bomba de calor o unas placas solares en la cubierta común necesitan la aprobación de un tercio de los propietarios y de las cuotas, y quienes no votaron a favor no participan en el coste.[10]
Texto de la norma
La instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, incluidas la aerotermia y la geotermia, puede acordarse por un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas de participación; la comunidad no puede repercutir su coste a quienes no votaron expresamente a favor (art. 17.1).
- Edificios residenciales de más de 50 años
Pide el IEEV.CV del edificio si tiene más de 50 años: sus conclusiones sobre la cubierta, la fachada o los montantes pueden cambiar lo que conviene hacer primero dentro del piso.[2, 11]
Texto de la norma
El artículo 189 del TRLOTUP exige a la propiedad de edificios residenciales, unifamiliares o plurifamiliares, de más de 50 años promover una inspección técnica competente al menos cada 10 años. El IEEV.CV debe registrarse para tener eficacia administrativa; sus resultados ayudan a identificar obras generales del edificio antes de reformar una vivienda.
En obra y en la entrega
- Funciones de arquitectura y dirección técnica
Si el alcance convierte la reforma en un proyecto según la LOE, el arquitecto y el arquitecto técnico se designan antes de que fijemos el precio de la obra.[12]
Texto de la norma
En las actuaciones residenciales sujetas a proyecto por la LOE, la ley atribuye el proyecto arquitectónico y la dirección de obra a un arquitecto, y la dirección de ejecución material a un arquitecto técnico. Los proyectistas especializados y demás técnicos intervienen dentro de sus competencias y del equipo de proyecto acordado.
- Horario de obras (ordenanza de ruido)
Los vecinos comparten paredes y forjados con tu obra, así que las tareas ruidosas se mantienen dentro del horario de la ordenanza y la administración de la finca recibe las fechas de los días más ruidosos.[13]
Texto de la norma
La ordenanza de ruido de València de 2023 permite los trabajos en la edificación con repercusión en el dominio público de lunes a sábado de 08:00 a 22:00 y los domingos y festivos de 09:30 a 22:00, salvo trabajos urgentes o autorizados (art. 31). También prohíbe las reformas domésticas ruidosas en horario nocturno: de 22:00 a 08:00 de domingo a jueves y de 22:00 a 09:30 los viernes, sábados y vísperas de festivos (art. 30).
¿Necesitas permiso?
La ordenanza de València de 2026 contempla tres vías. La aplicable depende de la intervención y del edificio.
Sin título habilitante
En un piso, pintar, cambiar los muebles de cocina o los sanitarios en las mismas posiciones e instalar electrodomésticos puede encajar en el artículo 14.f, siempre que nada toque las instalaciones de la vivienda ni los montantes y bajantes comunes del edificio. [1]
Declaración responsable
Unir o dividir estancias, trasladar un baño o renovar la electricidad del piso en un edificio no catalogado se valora conforme a UR.LC.140, el procedimiento para obras en el interior de una vivienda o en elementos comunes, cuando las obras encajan en el artículo 233 del TRLOTUP. Los cambios de distribución y de instalaciones añaden la documentación técnica que enumera. [1, 2] [3] [3]
Licencia
Retirar un muro de forma que se sustituyan elementos estructurales principales, o cualquier obra en un edificio catalogado, necesita su propia vía; en un edificio de pisos la estructura es común, así que el acuerdo de la comunidad parte de la misma valoración. [3, 2] [1, 2] [1]
El Ajuntament tiene la última palabra. Comprobamos la vía aplicable a tu vivienda antes de presupuestar y no iniciamos obras sin cumplir sus requisitos.
Tres distritos, según la ficha municipal
La ficha municipal de vivienda de 2025 recoge la parte de viviendas construidas en 1980 o antes. Es el contexto del distrito, no un informe de tu edificio.
Distrito 7
78,0%[14]
Viviendas construidas hasta 1980
L’Olivereta (Olivereta)
En Nou Moles hay enclaves concretos protegidos, como Alqueria de Julià, monumento BIC [15], pero el distrito no tiene una protección general; en un piso, lo primero que comprobamos es la ficha de catálogo del propio edificio y las normas de la comunidad.
Distrito 5
74,5%[16]
Viviendas construidas hasta 1980
La Saïdia (Zaidía)
En la zona de Trinitat, el Monasterio de la Santísima Trinidad, BIC, tiene un entorno de protección delimitado [17], por lo que en un piso de una calle cercana se comprueba ese entorno además de la ficha del edificio.
Distrito 6
70,2%[18]
Viviendas construidas hasta 1980
El Pla del Real (Llano del Real)
Exposició reúne dos fichas de protección distintas, el jardín de Monforte y la antigua fábrica de tabacos [19] [20]; los pisos de su alrededor se contrastan con la que corresponda antes de intervenir en el lado de la fachada, por ejemplo con ventanas nuevas.
Abre la página del distrito para ver protección, barrios y las preguntas que corresponden allí.
Empezar por el piso y por el edificio
Envíanos la dirección, un plano si lo tienes, fotografías y tus prioridades. En la visita tomamos medidas, identificamos recorridos visibles de instalaciones y comentamos qué conservar. Solicitamos las normas de la comunidad, actas relevantes y cualquier informe del edificio. Una inspección visual no puede determinar todas las condiciones ocultas; por eso el informe del edificio importa en las fincas de más de 50 años. [2, 11]
La nueva distribución debe ser compatible con bajantes, ventilación, estructura y servicios compartidos. Comparamos mantenerla con desplazar zonas húmedas o abrir espacios, explicando las consecuencias para el alcance, la documentación y el programa. La guía del proceso completo desarrolla cada fase.
Coordinar diseño y autorizaciones
Coordinamos la obra y los servicios independientes de arquitectura, interiorismo y estructura necesarios. [12] Los encargos concretan planos, especificaciones, responsabilidades y honorarios.
Primero se avisa a la comunidad. [10] Si se afectan estructura o elementos comunes, determinamos con la administración y el equipo técnico qué acuerdo resulta necesario. [10] Comprobamos la protección de la finca antes de cerrar las intervenciones. La ordenanza municipal prevé la consulta de viabilidad patrimonial y documentación específica para inmuebles protegidos y áreas arqueológicas. Antes de elegir el trámite o modificar elementos originales, deben revisarse la ficha de catálogo, los entornos de protección y la intervención propuesta.[1]
De la ejecución a la entrega
El programa recoge entregas, periodos sin suministros o cocina, protección de zonas comunes y retirada de residuos. Los hallazgos ocultos se documentan y los trabajos adicionales se acuerdan por escrito. La guía de presupuestos explica cómo comparar el alcance definido.
Los instaladores comprueban los trabajos correspondientes antes de cubrirlos. En la entrega revisamos las estancias, anotamos pendientes y reunimos instrucciones y certificados aplicables. Utiliza la lista de entrega. Confirma cualquier uso de alquiler antes del diseño y de la valoración fiscal.
Cómo organizamos el proyecto
Estimación gratuita
Envíanos fotos o un vídeo, o solicita una llamada. Te explicamos el alcance inicial y preparamos una estimación gratuita.
Visita
Visitamos y medimos la vivienda, revisamos las instalaciones y consultamos la información del edificio y de la comunidad.
Diseño y permisos
Definimos el diseño, coordinamos al arquitecto o ingeniero independiente que sea necesario y comprobamos los requisitos municipales y comunitarios.
Presupuesto cerrado
Recibes un presupuesto por escrito para el alcance acordado, con las tasas y el IVA desglosados.
Tramitación y obra
Coordinamos la presentación y las autorizaciones previas que sean exigibles antes de los trabajos afectados. Tu responsable de proyecto registra avances, decisiones y cambios aprobados.
Entrega
Revisamos contigo la obra acordada, anotamos los puntos pendientes y entregamos los certificados, manuales y documentos de finalización aplicables.
Respuestas a tus preguntas
¿Qué partes de la reforma de un piso necesitan declaración responsable?
Todo lo que mueva tabiques, traslade la cocina o el baño, o alcance las instalaciones del piso o las comunes del edificio. Pintar, cambiar muebles o sanitarios en los mismos lugares e instalar electrodomésticos pueden quedar dentro de la lista del artículo 14.f si no se toca nada más. Asignamos a cada punto de tu encargo su trámite antes de presupuestar.
¿Deben autorizarlo los vecinos?
Hay que comunicar las obras interiores al representante de la comunidad. Las actuaciones estructurales o sobre elementos comunes pueden requerir además un acuerdo y el consentimiento de los afectados. La mayoría depende de la actuación; el aviso no sustituye una votación exigible.
¿Cuándo pueden empezar las obras?
Una declaración completa y válida puede habilitar el inicio desde su presentación, una vez obtenidos los demás consentimientos necesarios. Las obras declaradas deben comenzar en seis meses desde la presentación y terminar en veinticuatro meses desde el inicio, con la excepción de fuerza mayor a la regla de no prórroga. Las obras con licencia siguen sus condiciones.
¿Importa para el IVA si vivo en el piso o lo alquilo?
Sí. La vía del 10 % para la renovación ordinaria es para una persona física que usa la vivienda de forma particular, en un edificio terminado al menos dos años antes, con materiales aportados que no superen el 40 % de la base imponible. Un piso alquilado o destinado a una actividad empresarial queda fuera de esa vía, por lo que se aplica el tipo general del 21 %, salvo que las obras cumplan los requisitos propios de la rehabilitación.
¿Podéis reformar mientras vivo en el extranjero?
Sí. Coordinamos la obra, las llaves, la administración de la finca y las actualizaciones en el idioma acordado. Consulta reformas a distancia.
¿Tramitáis la licencia turística después de la reforma?
No tramitamos licencias turísticas. Si prevés ese uso, consulta la guía de viviendas turísticas antes de decidir las obras.
Fuentes
- Ordenanza reguladora de licencias urbanísticas y de actividades y de otros títulos habilitantes (Pleno de 22 de diciembre de 2025, BOP de 27 de enero de 2026, vigente desde el 28 de enero de 2026). Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021): artículo 189, evaluación del edificio; artículos 232 y 233, licencia y declaración responsable; artículo 245, suministros. Generalitat Valenciana (DOGV). Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Sede electrónica, procedimiento UR.LC.140: declaración responsable de obras de mantenimiento o reforma en vivienda o elemento común de edificio no catalogado. Ajuntament de València, sede electrónica. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Sede electrónica, procedimiento VP.OC.30: comunicación de ocupación de la vía pública con contenedor de recogida de escombros. Ajuntament de València, sede electrónica. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, artículos 6.2 (bonificaciones), 7, 8 y 9.2. Ajuntament de València. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Ordenanza fiscal de tasas por actuaciones urbanísticas, adjunta al procedimiento municipal vigente. Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º: tipo reducido en obras de renovación y reparación de viviendas. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de renovación y reparación de viviendas: requisitos del tipo del 10 %. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, texto consolidado: artículos 7, 9, 10 y 17. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Decreto 53/2018: informe de evaluación del edificio de uso residencial de vivienda y registro autonómico (IEEV.CV). Generalitat Valenciana. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: artículos 2, 6, 7, 10, 12 y 13. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ordenanza municipal de protección contra la contaminación acústica (BOP de 16 de mayo de 2023, en vigor desde el 17 de mayo de 2023; texto consolidado con las modificaciones de 2025), artículos 30 y 31. Ajuntament de València. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Informe municipal del distrito 7, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 07-01 Alqueria de Julia. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 5, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 05-02 Monasterio de la Santísima Trinidad. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 6, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 06-01 Jardín de Monforte. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 06-04 Antigua Fabrica de Tabacos. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.