¿El IVA de una reforma es del 10 % o del 21 %?

El nombre comercial de una reforma no determina su IVA. Importan la naturaleza jurídica de las obras, el destinatario, el uso de la vivienda y el contrato. Una reforma integral no constituye automáticamente una rehabilitación a efectos fiscales.

Renovación y reparación ordinarias

Las obras ordinarias de renovación o reparación de viviendas pueden tributar al 10 % si su destinatario es una persona física que usa la vivienda de forma particular, la construcción o rehabilitación terminó al menos 2 años antes y los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % de la base imponible. La ley también contempla las comunidades de propietarios que cumplan los requisitos.^{[1, 2]} En el contrato de un particular debe comprobarse el uso particular, que hayan pasado al menos dos años desde la construcción o rehabilitación y que el coste de los materiales aportados cumpla el límite legal. La norma también contempla comunidades de propietarios en los supuestos correspondientes, que deben analizarse.

Una vivienda alquilada o destinada a una actividad no cumple esta vía de uso particular. El tipo general para obras ordinarias de reparación o renovación es el 21 %; el supuesto reducido para uso particular no comprende viviendas destinadas al alquiler o a una actividad empresarial. La construcción y las obras que cumplan la definición fiscal de rehabilitación tienen requisitos propios de tipo reducido, por lo que debe analizarse el contrato antes de asignar el IVA.^{[1, 2, 3]} Por eso una puesta a punto para alquiler y una reparación de vivienda propia pueden tener distinto tratamiento aunque sus tareas parezcan similares.

Comprender el límite de materiales

La base imponible es el importe antes del IVA. Se compara el coste de los materiales aportados por el contratista con esa base. Si no supera el 40 %, puede cumplirse esta condición; por encima, no se aplica esa vía reducida a la prestación. Cumplir el límite no basta si falla otro requisito.

El desglose debe justificarse, no limitarse a asignar arbitrariamente importes a mano de obra. Los productos incorporados y las compras de equipos necesitan una clasificación adecuada. Comprar un elemento por separado no justifica dividir artificialmente una operación única. Pide la explicación fiscal antes de firmar, sobre todo si comparas ofertas con tipos distintos. ^{[1, 2]}

Construcción y rehabilitación fiscal

La AEAT explica otra vía reducida para la construcción o rehabilitación que cumpla los requisitos de edificios destinados principalmente a viviendas. Tiene condiciones propias sobre la naturaleza de los trabajos y la relación contractual. La lista de reparación ordinaria no resuelve cualquier contrato de rehabilitación. ^{[1, 2, 3]}

Si el alcance puede pertenecer a esa categoría, encarga la valoración técnica y fiscal necesaria antes de fijar el tipo definitivo. La renovación interior por sí sola no demuestra que se cumpla la definición fiscal.

Documentación que conviene reunir

1. Identifica al destinatario del contrato y el uso real, incluidos cambios previstos después de las obras.
2. Acredita la fecha de terminación de la construcción o rehabilitación relevante. Una fecha catastral puede orientar, pero no prueba todas las actuaciones posteriores.
3. Define las obras y clasifica el contrato antes de elegir la vía fiscal.
4. Prepara un desglose justificable de materiales aportados y base imponible.
5. Conserva las declaraciones escritas pertinentes del destinatario y sus justificantes.
6. Revisa cambios de alcance o suministros antes de la factura final.

El presupuesto muestra el IVA evaluado por separado. Cuando la clasificación es compleja, la revisión del asesor fiscal correspondiente debe formar parte de la decisión previa al compromiso de obra.

Separar IVA y tributos municipales

ICIO y tasa urbanística se calculan conforme a sus propias reglas. El tipo del ICIO de València es el 4 % del coste de ejecución material que constituye su base imponible. Deben comprobarse el presupuesto declarado, los conceptos excluidos y las posibles bonificaciones de cada actuación.^{[4, 5]} La tasa urbanística parte de 140,90 € para una base de hasta 6.010,12 € y aumenta por tramos. Su base debe coincidir con la del ICIO.^[6] La guía de tributos municipales explica base, pago y justificantes; la guía de presupuestos ayuda a comparar el alcance completo.