Reforma
Ampliaciones de viviendas en València
Añadir superficie y abrir una distribución existente son proyectos distintos. Comprobamos lo que permiten la parcela, el edificio, la propiedad y el planeamiento; coordinamos a los profesionales independientes y definimos el alcance antes del presupuesto escrito de precio cerrado.
Ampliaciones en València: cómo se aplican las normas
Cada norma procede de un texto municipal, autonómico o estatal que figura en las fuentes. La nota explica qué supone para esta obra; abre cada norma para leer su texto completo.
Permisos y documentación
- Consultas previas (art. 13)
Antes de pagar un diseño, un informe urbanístico o una consulta de viabilidad pueden mostrar si es posible ganar superficie; los plazos normativos de respuesta son de uno y tres meses.[1]
Texto de la norma
Antes de comprar o diseñar, el Ajuntament ofrece el informe urbanístico y las consultas de viabilidad urbanística o patrimonial. El artículo 13 establece plazos de respuesta de 1 mes para el informe y 3 meses para las consultas: son plazos normativos, no fechas de proyecto garantizadas.
- Inicio tras la presentación (art. 26)
Si se declara una apertura que reúne los requisitos, la demolición puede seguir a la presentación, pero solo cuando el apeo provisional esté diseñado y colocado en obra.[1]
Texto de la norma
Una declaración responsable válida, acompañada de toda la documentación exigible, permite iniciar las obras comprendidas en ella desde su presentación, sin perjuicio de las comprobaciones municipales. Presentarla no equivale a obtener una licencia ni confirma la legalidad de un proyecto que no cumpla los requisitos.
- 6 y 24 meses (arts. 15.2 y 16.8)
Una obra estructural retrasada por un conflicto en la comunidad sigue sujeta al plazo de seis meses para empezar, así que la votación se resuelve antes de presentar.[1]
Texto de la norma
Las obras declaradas deben comenzar en los 6 meses siguientes a la presentación y finalizar en los 24 meses siguientes a su inicio. La ordenanza no admite prórrogas salvo por paralizaciones debidas a fuerza mayor.
- Visado colegial obligatorio
Cuando la ampliación necesita un proyecto LOE, su proyecto de ejecución y su certificado final de obra llevan el visado colegial; ese paso figura en el programa antes de la construcción.[5]
Texto de la norma
En edificación, el visado colegial solo es obligatorio para el proyecto de ejecución y el certificado final de obra de las obras que requieren proyecto según el artículo 2.2 de la LOE, para esos mismos documentos en procedimientos de legalización y para los proyectos de demolición sin explosivos (art. 2).
Tasas, impuestos y ayudas
- Pago antes de presentar
Se paga antes de presentar, sobre el presupuesto declarado del conjunto de obras estructurales y de acabado.[3]
Texto de la norma
La tasa urbanística y el ICIO se abonan antes de presentar la declaración responsable.
- ICIO del 4 %
Se calcula sobre el coste de ejecución material del presupuesto del proyecto, obra estructural incluida.[6, 3]
Texto de la norma
El tipo del ICIO de València es el 4 % del coste de ejecución material que constituye su base imponible. Deben comprobarse el presupuesto declarado, los conceptos excluidos y las posibles bonificaciones de cada actuación.
- Tasa desde 140,90 €
Usa la misma base que el ICIO; el presupuesto más alto de una ampliación la sitúa en tramos superiores de la escala.[7]
Texto de la norma
La tasa urbanística parte de 140,90 € para una base de hasta 6.010,12 € y aumenta por tramos. Su base debe coincidir con la del ICIO.
- IVA del 10 %
La renovación ordinaria de una vivienda que usas de forma particular puede acogerse; la superficie añadida puede plantear en su lugar el supuesto distinto de construcción o rehabilitación, que se analiza para el contrato.[8, 9]
Texto de la norma
Las obras ordinarias de renovación o reparación de viviendas pueden tributar al 10 % si su destinatario es una persona física que usa la vivienda de forma particular, la construcción o rehabilitación terminó al menos 2 años antes y los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % de la base imponible. La ley también contempla las comunidades de propietarios que cumplan los requisitos.
- IVA del 21 %
Se aplica cuando no se cumplen ni la vía de renovación ordinaria ni el supuesto de construcción o rehabilitación.[8, 9, 10]
Texto de la norma
El tipo general para obras ordinarias de reparación o renovación es el 21 %; el supuesto reducido para uso particular no comprende viviendas destinadas al alquiler o a una actividad empresarial. La construcción y las obras que cumplan la definición fiscal de rehabilitación tienen requisitos propios de tipo reducido, por lo que debe analizarse el contrato antes de asignar el IVA.
Comunidad y edificio
- Tres quintas partes (LPH 17.4)
Cerrar una terraza en un edificio de pisos es una de las alteraciones que requieren tres quintas partes del total de propietarios y cuotas, además del consentimiento de los afectados cuando proceda.[11]
Texto de la norma
El artículo 17.4 incluye una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas para determinadas alteraciones estructurales o de elementos comunes, incluido el cerramiento de terrazas, con consentimiento de las personas afectadas cuando corresponda. Deben distinguirse las obras obligatorias y los demás supuestos específicos de la ley.
- Aceleración sísmica de 0,06 g (NCSE-02)
La estructura nueva se comprueba con la norma que recoge la aceleración sísmica de València; el proyectista de la estructura deja constancia de si se aplica a tu ampliación y de cómo se aplica.[12]
Texto de la norma
La norma sismorresistente NCSE-02 asigna a València una aceleración sísmica básica de 0,06 g y un coeficiente de contribución K de 1,0 (anejo 1). No es obligatoria en construcciones de importancia moderada y contempla otras excepciones según el edificio y su estructura, por lo que el proyectista de la estructura determina si se aplica y cómo.
- Zona climática B3 (CTE DB-HE)
Los nuevos muros exteriores, cubiertas y ventanas del espacio añadido se diseñan conforme a las exigencias de ahorro de energía de la zona B3 cuando la intervención entra en el ámbito del DB-HE.[13]
Texto de la norma
El DB-HE del CTE asigna la zona climática por provincia y altitud: en la provincia de València, los emplazamientos de hasta 50 metros sobre el nivel del mar son zona B3, y el mismo documento indica para la capital una altitud de 13 metros. La zona interviene en las exigencias de ahorro de energía del DB-HE para las intervenciones incluidas en el ámbito del CTE.
En obra y en la entrega
- Funciones de arquitectura y dirección técnica
Cuando la ampliación es un proyecto LOE en un edificio residencial, un arquitecto la proyecta y la dirige, y un arquitecto técnico dirige la ejecución.[4]
Texto de la norma
En las actuaciones residenciales sujetas a proyecto por la LOE, la ley atribuye el proyecto arquitectónico y la dirección de obra a un arquitecto, y la dirección de ejecución material a un arquitecto técnico. Los proyectistas especializados y demás técnicos intervienen dentro de sus competencias y del equipo de proyecto acordado.
- Planificar y documentar los residuos
Las aperturas y la estructura nueva generan residuos mixtos de demolición; el estudio de residuos del proyecto y el plan del contratista fijan la separación y los justificantes de entrega.[14]
Texto de la norma
En las obras sujetas a los requisitos de proyecto del RD 105/2008, el proyecto incluye un estudio de gestión de residuos y el contratista prepara el plan correspondiente; las entregas de residuos requieren justificantes. Las obras menores de reparación domiciliaria tienen una excepción específica a esas obligaciones estatales del productor y poseedor y se rigen por los requisitos locales.
- Documentación final y libro del edificio
Conservas los planos finales, los registros estructurales y los documentos del libro del edificio de la vivienda ampliada.[4]
Texto de la norma
En las obras de edificación comprendidas en la LOE, el proyecto ejecutado con sus modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la identificación de los agentes y las instrucciones de uso y mantenimiento forman el libro del edificio que se entrega a los usuarios. Los documentos de una reforma menor dependen de su alcance y de las instalaciones ejecutadas.
¿Necesitas permiso?
La ordenanza de València de 2026 contempla tres vías. La aplicable depende de la intervención y del edificio.
Sin título habilitante
Ninguna parte de una ampliación ni de una apertura estructural figura en la lista del artículo 14.f de trabajos interiores exentos. [1]
Declaración responsable
Algunas aperturas estructurales que no sustituyen elementos estructurales principales encajan en UR.LC.140, con toda su documentación técnica; si un cerramiento de terraza o una superficie añadida pueden acogerse se determina para la propuesta concreta. [3, 2] [3] [1, 2]
Licencia
Determinados cambios de volumen o del sistema estructural en su conjunto pueden exigir un proyecto LOE, y las obras del artículo 232 o las del artículo 233.2 sin certificación necesitan licencia; que se pueda ganar superficie depende, ante todo, de los parámetros urbanísticos de la parcela. [4] [1, 2]
El Ajuntament tiene la última palabra. Comprobamos la vía aplicable a tu vivienda antes de presupuestar y no iniciamos obras sin cumplir sus requisitos.
Tres distritos, según la ficha municipal
La ficha municipal de vivienda de 2025 recoge la parte de viviendas construidas en 1980 o antes. Es el contexto del distrito, no un informe de tu edificio.
Distrito 19
69,0%[15]
Viviendas construidas hasta 1980
Pobles del Sud (Pueblos del Sur)
El Palmar y Castellar tienen cada uno su propio núcleo histórico catalogado [16] [17]; la ampliación de una casa situada dentro de cualquiera de los dos ámbitos se contrasta con sus condiciones antes de dibujar ningún plano de viabilidad.
Distrito 18
61,2%[18]
Viviendas construidas hasta 1980
Pobles de l’Oest (Pueblos del Oeste)
El núcleo histórico de Beniferri ocupa unas 1,8 hectáreas y el de Benimàmet, unas 10 [19] [20]; la superficie adicional se contrasta primero con los parámetros urbanísticos de la parcela y, dentro de un núcleo, con sus condiciones.
Distrito 4
47,9%[21]
Viviendas construidas hasta 1980
Campanar
Con menos de la mitad de sus viviendas registradas como construidas hasta 1980, buena parte de Campanar es vivienda más reciente, pero su antiguo núcleo de población está catalogado [22]; allí, los cerramientos de terraza y las ampliaciones empiezan por comprobar esa delimitación.
Abre la página del distrito para ver protección, barrios y las preguntas que corresponden allí.
Distinguir ampliación y redistribución
Antes de dibujar, concreta el objetivo: ganar superficie construida, cerrar un espacio existente o comunicar estancias. Cada opción plantea cuestiones distintas de planeamiento, estructura y propiedad. Los planos y antecedentes de la finca ayudan a establecer qué existe y qué está autorizado.
La viabilidad se estudia antes de encargar acabados o comprometer fechas: las consultas previas del Ajuntament pueden resolver una cuestión urbanística antes de comprar o diseñar. [1] La guía previa a la compra ayuda a reunir la documentación si todavía estás valorando un inmueble.
Diseño y autorizaciones por separado
El artículo 2 de la LOE exige proyecto en intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica, incluidas determinadas modificaciones esenciales de composición exterior, volumen o conjunto del sistema estructural, y cambios de uso característico. También comprende intervenciones sobre elementos protegidos de edificios catalogados; no toda reforma interior reúne estas condiciones.[4] Coordinamos los profesionales independientes responsables del proyecto, los cálculos y la dirección que sean necesarios. [4] La evaluación estructural debe identificar también las investigaciones y la secuencia de ejecución.
El procedimiento UR.LC.140 incluye ciertas modificaciones estructurales sin sustitución o reposición de elementos estructurales principales. Antes de demoler, un técnico competente debe determinar la intervención, la documentación y el título habilitante: un cambio estructural no queda automáticamente cubierto por una declaración de reforma interior sencilla.[3, 2] La protección puede añadir condiciones sobre volumen, fachadas, cubiertas o materiales. La ordenanza municipal prevé la consulta de viabilidad patrimonial y documentación específica para inmuebles protegidos y áreas arqueológicas. Antes de elegir el trámite o modificar elementos originales, deben revisarse la ficha de catálogo, los entornos de protección y la intervención propuesta.[1] En una comunidad, determinadas actuaciones sobre elementos comunes tienen su propia regla de votación. [11] El acuerdo privado no sustituye la habilitación municipal.
Presupuesto, obra y entrega
Una vez definida la solución viable, el presupuesto describe demoliciones, estructura, cerramientos, instalaciones, acabados y documentación, con sus exclusiones. Se coordinan los accesos, las protecciones, las inspecciones y los residuos. [14]
Los cambios que afecten al diseño se devuelven al profesional responsable antes de ejecutarse. Al terminar se revisan los pendientes y se entrega la documentación aplicable. [4] Consulta también la guía de apertura de muros y la lista de entrega.
Cómo organizamos el proyecto
Estimación gratuita
Envíanos fotos o un vídeo, o solicita una llamada. Te explicamos el alcance inicial y preparamos una estimación gratuita.
Visita
Visitamos y medimos la vivienda, revisamos las instalaciones y consultamos la información del edificio y de la comunidad.
Diseño y permisos
Definimos el diseño, coordinamos al arquitecto o ingeniero independiente que sea necesario y comprobamos los requisitos municipales y comunitarios.
Presupuesto cerrado
Recibes un presupuesto por escrito para el alcance acordado, con las tasas y el IVA desglosados.
Tramitación y obra
Coordinamos la presentación y las autorizaciones previas que sean exigibles antes de los trabajos afectados. Tu responsable de proyecto registra avances, decisiones y cambios aprobados.
Entrega
Revisamos contigo la obra acordada, anotamos los puntos pendientes y entregamos los certificados, manuales y documentos de finalización aplicables.
Respuestas a tus preguntas
¿Puedo cerrar mi terraza?
Solo si lo permiten los requisitos urbanísticos, técnicos y de propiedad. El artículo 17.4 de la LPH incluye determinadas alteraciones de terrazas con tres quintas partes del total de propietarios y cuotas, y el consentimiento de afectados cuando proceda. El acuerdo comunitario no sustituye el permiso municipal.
¿Puedo quitar un muro para unir habitaciones?
Quitar un muro no es una ampliación, pero se valora del mismo modo: primero, la función estructural del muro; después, el diseño, el acuerdo comunitario cuando afecta a la estructura común y el trámite de autorización. Una apertura que modifica la estructura sin sustituir elementos principales puede encajar en el procedimiento de declaración responsable; las obras de sustitución, no.
¿Necesito arquitecto para ampliar?
El alcance determina los encargos legales. En los proyectos residenciales exigidos por la LOE, el arquitecto redacta el proyecto arquitectónico y dirige la obra, con dirección de ejecución y especialistas cuando corresponda. Coordinamos profesionales independientes dentro de sus competencias.
¿Puedo añadir una planta o construir hacia el jardín?
Depende de los parámetros urbanísticos, la construcción autorizada, la titularidad y la protección. El proyectista comprueba la viabilidad y la necesidad de consulta municipal antes de prometer superficie adicional.
¿Qué ocurre si la comunidad no lo aprueba?
Explicamos la limitación y estudiamos alternativas legales. Una redistribución interior también puede afectar a estructura, elementos protegidos o instalaciones, por lo que requiere su propia valoración.
Fuentes
- Ordenanza reguladora de licencias urbanísticas y de actividades y de otros títulos habilitantes (Pleno de 22 de diciembre de 2025, BOP de 27 de enero de 2026, vigente desde el 28 de enero de 2026). Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021): artículo 189, evaluación del edificio; artículos 232 y 233, licencia y declaración responsable; artículo 245, suministros. Generalitat Valenciana (DOGV). Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Sede electrónica, procedimiento UR.LC.140: declaración responsable de obras de mantenimiento o reforma en vivienda o elemento común de edificio no catalogado. Ajuntament de València, sede electrónica. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: artículos 2, 6, 7, 10, 12 y 13. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Real Decreto 1000/2010: visado colegial obligatorio, artículo 2. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, artículos 6.2 (bonificaciones), 7, 8 y 9.2. Ajuntament de València. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Ordenanza fiscal de tasas por actuaciones urbanísticas, adjunta al procedimiento municipal vigente. Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º: tipo reducido en obras de renovación y reparación de viviendas. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de renovación y reparación de viviendas: requisitos del tipo del 10 %. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, texto consolidado: artículos 7, 9, 10 y 17. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Real Decreto 997/2002: Norma de Construcción Sismorresistente NCSE-02, apartado 1.2.3 y anejo 1. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Real Decreto 732/2019: Documento Básico DB-HE del CTE (ahorro de energía), anejo B de zonas climáticas y anejo G. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Real Decreto 105/2008: residuos de construcción y demolición, artículos 4 y 5 y disposición adicional primera. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 19, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 19-06 Núcleo Primitivo del Palmar. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 19-04 Núcleo Primitivo de Castellar. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 18, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 18-01 Núcleo Primitivo de Beniferri. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 18-02 Núcleo Primitivo de Benimamet. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 4, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 04-02 Núcleo Primitivo de Campanar. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.