Reforma
Reforma de casas en València
Una casa puede requerir intervenciones en fachada, cubierta y muros exteriores además del interior. Comprobamos la protección y los planes aplicables, incluido el PEC en el Cabanyal-Canyamelar, antes de definir la obra y su presupuesto escrito de precio cerrado.
Reforma de casas en València: cómo se aplican las normas
Cada norma procede de un texto municipal, autonómico o estatal que figura en las fuentes. La nota explica qué supone para esta obra; abre cada norma para leer su texto completo.
Permisos y documentación
- Inicio tras la presentación (art. 26)
Cada declaración habilita solo las obras que describe: las obras de cubierta declaradas por UR.LC.135 no autorizan una nueva distribución interior, y tampoco al revés.[1]
Texto de la norma
Una declaración responsable válida, acompañada de toda la documentación exigible, permite iniciar las obras comprendidas en ella desde su presentación, sin perjuicio de las comprobaciones municipales. Presentarla no equivale a obtener una licencia ni confirma la legalidad de un proyecto que no cumpla los requisitos.
- Comunicación de inicio y finalización (art. 28)
Con dos declaraciones hay dos juegos de comunicaciones de inicio y finalización; hacemos el seguimiento de cada uno por separado.[1]
Texto de la norma
El inicio y la finalización de las obras declaradas deben comunicarse al Ajuntament dentro de los 15 días siguientes a cada hecho, con los documentos exigidos por el artículo 28.
- Andamios y ocupación del dominio público
Un andamio en la acera o un montacargas sobre la calle necesita su propia autorización de ocupación antes de montarse, además de la declaración de obras.[3]
Texto de la norma
La declaración de obras no autoriza por sí sola a ocupar suelo o vuelo de dominio público con andamios o instalaciones auxiliares. El procedimiento UR.LC.135 exige obtener antes la autorización de ocupación que corresponda.
- Cuándo es necesario un proyecto de edificación
Los cambios sustanciales en la composición exterior, el volumen o el conjunto del sistema estructural de una casa exigen un proyecto según la LOE; reparar el revoco o sustituir tejas rotas es otro alcance.[12]
Texto de la norma
El artículo 2 de la LOE exige proyecto en intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica, incluidas determinadas modificaciones esenciales de composición exterior, volumen o conjunto del sistema estructural, y cambios de uso característico. También comprende intervenciones sobre elementos protegidos de edificios catalogados; no toda reforma interior reúne estas condiciones.
Tasas, impuestos y ayudas
- ICIO del 4 %
Se aplica sobre el coste de ejecución de todo lo declarado, así que las obras de fachada y cubierta cuentan junto con las interiores.[6, 4]
Texto de la norma
El tipo del ICIO de València es el 4 % del coste de ejecución material que constituye su base imponible. Deben comprobarse el presupuesto declarado, los conceptos excluidos y las posibles bonificaciones de cada actuación.
- Tasa desde 140,90 €
Se calcula sobre la misma base que el ICIO, parte de 140,90 € y aumenta con la base declarada.[7]
Texto de la norma
La tasa urbanística parte de 140,90 € para una base de hasta 6.010,12 € y aumenta por tramos. Su base debe coincidir con la del ICIO.
- ICIO: bonificación solar del 95 %
Las placas solares o el agua caliente solar en la cubierta de una casa pueden reducir un 95 % el ICIO de esa parte de las obras, con equipos homologados y el certificado de instalación, salvo que la instalación sea obligatoria de todos modos.[6]
Texto de la norma
La ordenanza del ICIO de València bonifica en un 95 % la cuota correspondiente a las obras de instalación de sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar, siempre que los sistemas estén homologados y se aporten el certificado de instalación y un presupuesto desglosado (art. 6.2.B). No se aplica cuando la instalación sea obligatoria por su normativa específica y se solicita con la licencia o al presentar la declaración responsable (art. 7).
- IBI: bonificación solar
Tras una instalación solar, una casa de uso residencial también puede solicitar la bonificación del IBI desde el año siguiente; el número de años depende del valor catastral y la bonificación no se aplica de forma automática.[8]
Texto de la norma
La ordenanza del IBI de València bonifica en un 50 % la cuota íntegra de las edificaciones de uso catastral predominantemente residencial con sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar, desde el año siguiente a la instalación y durante un número de años que depende del valor catastral y es nulo en los valores más altos. Tiene carácter rogado, no puede superar el 20 % del coste final de la instalación y no se aplica cuando la instalación sea obligatoria (art. 15).
- IVA del 10 %
Una casa de uso particular puede acogerse para obras de renovación ordinaria si se terminó al menos dos años antes y los materiales aportados no superan el límite; los materiales de cubierta y fachada también cuentan.[9, 10]
Texto de la norma
Las obras ordinarias de renovación o reparación de viviendas pueden tributar al 10 % si su destinatario es una persona física que usa la vivienda de forma particular, la construcción o rehabilitación terminó al menos 2 años antes y los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % de la base imponible. La ley también contempla las comunidades de propietarios que cumplan los requisitos.
- IVA del 21 %
El alquiler o el uso empresarial excluyen el supuesto de vivienda de uso particular; una intervención estructural importante puede valorarse, en cambio, conforme a los requisitos propios de la rehabilitación.[9, 10, 11]
Texto de la norma
El tipo general para obras ordinarias de reparación o renovación es el 21 %; el supuesto reducido para uso particular no comprende viviendas destinadas al alquiler o a una actividad empresarial. La construcción y las obras que cumplan la definición fiscal de rehabilitación tienen requisitos propios de tipo reducido, por lo que debe analizarse el contrato antes de asignar el IVA.
Comunidad y edificio
- Zona climática B3 (CTE DB-HE)
El aislamiento de la cubierta, las ventanas nuevas o la mejora de la fachada se diseñan con las exigencias de la zona B3 cuando la intervención entra en el ámbito del DB-HE.[14]
Texto de la norma
El DB-HE del CTE asigna la zona climática por provincia y altitud: en la provincia de València, los emplazamientos de hasta 50 metros sobre el nivel del mar son zona B3, y el mismo documento indica para la capital una altitud de 13 metros. La zona interviene en las exigencias de ahorro de energía del DB-HE para las intervenciones incluidas en el ámbito del CTE.
En obra y en la entrega
- Funciones de arquitectura y dirección técnica
Cuando la casa necesita proyecto, el arquitecto lo redacta y dirige la obra, y un arquitecto técnico dirige la ejecución.[12]
Texto de la norma
En las actuaciones residenciales sujetas a proyecto por la LOE, la ley atribuye el proyecto arquitectónico y la dirección de obra a un arquitecto, y la dirección de ejecución material a un arquitecto técnico. Los proyectistas especializados y demás técnicos intervienen dentro de sus competencias y del equipo de proyecto acordado.
- Calefacción, refrigeración, ventilación y agua caliente
Sustituir una caldera o añadir climatización o una bomba de calor para el agua caliente entra en el RITE en la parte reformada; los documentos de puesta en servicio llegan con la entrega.[13]
Texto de la norma
El RITE comprende las instalaciones fijas de calefacción, refrigeración, ventilación y agua caliente sanitaria, incluida la parte reformada de una instalación existente. El alcance y la potencia determinan la documentación técnica y la puesta en servicio exigibles; los certificados e instrucciones aplicables deben entregarse al finalizar.
- Planificar y documentar los residuos
Las obras de cubierta y fachada generan escombros pesados; el plan fija cómo se separan y se retiran, también en calles demasiado estrechas para un contenedor delante de la puerta.[15]
Texto de la norma
En las obras sujetas a los requisitos de proyecto del RD 105/2008, el proyecto incluye un estudio de gestión de residuos y el contratista prepara el plan correspondiente; las entregas de residuos requieren justificantes. Las obras menores de reparación domiciliaria tienen una excepción específica a esas obligaciones estatales del productor y poseedor y se rigen por los requisitos locales.
- Horario de obras (ordenanza de ruido)
Las obras de cubierta y fachada afectan a la calle, así que respetan el horario de la ordenanza: de 08:00 a 22:00 de lunes a sábado, y desde las 09:30 los domingos y festivos.[16]
Texto de la norma
La ordenanza de ruido de València de 2023 permite los trabajos en la edificación con repercusión en el dominio público de lunes a sábado de 08:00 a 22:00 y los domingos y festivos de 09:30 a 22:00, salvo trabajos urgentes o autorizados (art. 31). También prohíbe las reformas domésticas ruidosas en horario nocturno: de 22:00 a 08:00 de domingo a jueves y de 22:00 a 09:30 los viernes, sábados y vísperas de festivos (art. 30).
- Documentación final y libro del edificio
En un proyecto según la LOE, el proyecto ejecutado y las instrucciones de mantenimiento forman el libro del edificio que conservas con la casa.[12]
Texto de la norma
En las obras de edificación comprendidas en la LOE, el proyecto ejecutado con sus modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la identificación de los agentes y las instrucciones de uso y mantenimiento forman el libro del edificio que se entrega a los usuarios. Los documentos de una reforma menor dependen de su alcance y de las instalaciones ejecutadas.
¿Necesitas permiso?
La ordenanza de València de 2026 contempla tres vías. La aplicable depende de la intervención y del edificio.
Sin título habilitante
Los trabajos interiores de la lista del artículo 14.f siguen exentos en una casa, pero las obras de fachada, cubierta y muros exteriores no figuran en esa lista. [1]
Declaración responsable
La reforma de fachada, cubierta y medianeras de un edificio no catalogado tiene su propia declaración, UR.LC.135, mientras que las obras interiores van por UR.LC.140. Un proyecto de casa puede necesitar ambas, cada una presentada con la documentación que enumera. [3] [4] [1, 2]
Licencia
Una casa catalogada, un entorno de núcleo histórico o una obra que sustituya la estructura de la cubierta u otros elementos principales necesitan una vía patrimonial o de licencia, que se decide antes del diseño. [1, 2] [4, 2] [1]
El Ajuntament tiene la última palabra. Comprobamos la vía aplicable a tu vivienda antes de presupuestar y no iniciamos obras sin cumplir sus requisitos.
Tres distritos, según la ficha municipal
La ficha municipal de vivienda de 2025 recoge la parte de viviendas construidas en 1980 o antes. Es el contexto del distrito, no un informe de tu edificio.
Distrito 4
47,9%[17]
Viviendas construidas hasta 1980
Campanar
Campanar tiene la menor proporción registrada de viviendas de 1980 o antes de los tres distritos de esta página, pero su antiguo núcleo de pueblo es un núcleo histórico BRL catalogado de unas 34 hectáreas [18], y la iglesia tiene su propia ficha BIC [19].
Distrito 17
62,8%[20]
Viviendas construidas hasta 1980
Pobles del Nord (Pueblos del Norte)
Benifaraig y Carpesa tienen cada uno un núcleo histórico catalogado [21] [22]; en una casa dentro de cualquiera de los dos ámbitos, las obras de fachada y cubierta se contrastan con esas condiciones.
Distrito 18
61,2%[23]
Viviendas construidas hasta 1980
Pobles de l’Oest (Pueblos del Oeste)
Benimàmet y Beniferri tienen fichas de núcleo histórico separadas y de distinto tamaño [24] [25]; es la delimitación en el plano, no el nombre del pueblo, la que decide qué condiciones se aplican a una casa.
Abre la página del distrito para ver protección, barrios y las preguntas que corresponden allí.
Conocer el edificio antes de elegir acabados
Una visita inicial identifica el uso previsto, las partes que deseas conservar y las condiciones visibles de cubierta, fachada e interior. Solicitamos planos, antecedentes de obras e informes disponibles. Las zonas ocultas pueden necesitar investigación específica; se recoge esta limitación antes de presupuestar.
Comparamos reparación y sustitución según el estado, la compatibilidad de materiales y el mantenimiento futuro. Las manchas de humedad requieren investigar su origen: cubrirlas sin resolverlo no define una reparación completa.
Protección, planeamiento y propiedad
El barrio no basta para saber qué se puede modificar. La ordenanza municipal prevé la consulta de viabilidad patrimonial y documentación específica para inmuebles protegidos y áreas arqueológicas. Antes de elegir el trámite o modificar elementos originales, deben revisarse la ficha de catálogo, los entornos de protección y la intervención propuesta.[1] El PEC del Cabanyal-Canyamelar añade condiciones dentro de su ámbito. [5] Consulta la información de zonas y la guía previa a la compra.
La reforma de fachada, cubierta o medianera tiene su propio procedimiento [3], y los andamios sobre suelo público necesitan una autorización aparte. [3] Si existen elementos compartidos, la titularidad y los acuerdos también importan.
Coordinar interior y envolvente
Coordinamos construcción, arquitectura, interiorismo y estructura mediante profesionales independientes según los encargos necesarios. [12] Ventanas, aislamiento, ventilación y climatización se estudian conjuntamente para evitar decisiones incompatibles. [13]
El programa identifica protecciones, fases de cubierta, entregas, gestión de residuos y comprobaciones antes de cerrar trabajos. [15] La entrega recoge pendientes, instrucciones y documentación de la intervención. Utiliza la lista de revisión final.
Cómo organizamos el proyecto
Estimación gratuita
Envíanos fotos o un vídeo, o solicita una llamada. Te explicamos el alcance inicial y preparamos una estimación gratuita.
Visita
Visitamos y medimos la vivienda, revisamos las instalaciones y consultamos la información del edificio y de la comunidad.
Diseño y permisos
Definimos el diseño, coordinamos al arquitecto o ingeniero independiente que sea necesario y comprobamos los requisitos municipales y comunitarios.
Presupuesto cerrado
Recibes un presupuesto por escrito para el alcance acordado, con las tasas y el IVA desglosados.
Tramitación y obra
Coordinamos la presentación y las autorizaciones previas que sean exigibles antes de los trabajos afectados. Tu responsable de proyecto registra avances, decisiones y cambios aprobados.
Entrega
Revisamos contigo la obra acordada, anotamos los puntos pendientes y entregamos los certificados, manuales y documentos de finalización aplicables.
Respuestas a tus preguntas
¿Reformáis casas además de pisos?
Sí. Una casa puede incluir fachada, cubierta, muros exteriores y estructura antigua, además del interior. La intervención completa, la protección y la documentación técnica determinan el trámite.
¿Qué permiso necesita la reparación de fachada?
UR.LC.135 comprende determinadas obras de fachada, cubierta y medianeras en edificios no catalogados. Los elementos protegidos y otras intervenciones requieren su propio análisis. La ocupación de vía pública necesita autorización separada cuando corresponda.
¿Qué cambia si mi casa está en el Cabanyal?
El ámbito del Cabanyal-Canyamelar tiene un Plan Especial, el PEC, aprobado en 2023. Contrastamos la finca y la actuación con sus documentos y aclaramos las dudas urbanísticas antes de cerrar la propuesta.
¿Cómo sé si la casa está protegida?
Comprobamos la ficha de catálogo y el planeamiento de la dirección. Antes de comprar también puede solicitarse un informe urbanístico o una consulta de viabilidad patrimonial conforme al artículo 13 de la ordenanza.
¿Podéis reformar la cubierta?
Sí, dentro del alcance acordado y tras evaluar su estado y la intervención propuesta. La sustitución estructural exige el diseño, equipo y trámite correspondientes; llamarlo reparación no determina la autorización.
Fuentes
- Ordenanza reguladora de licencias urbanísticas y de actividades y de otros títulos habilitantes (Pleno de 22 de diciembre de 2025, BOP de 27 de enero de 2026, vigente desde el 28 de enero de 2026). Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021): artículo 189, evaluación del edificio; artículos 232 y 233, licencia y declaración responsable; artículo 245, suministros. Generalitat Valenciana (DOGV). Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Sede electrónica, procedimiento UR.LC.135: declaración responsable de obras de reforma o rehabilitación de fachadas, cubiertas y medianeras de edificios no catalogados. Ajuntament de València, sede electrónica. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Sede electrónica, procedimiento UR.LC.140: declaración responsable de obras de mantenimiento o reforma en vivienda o elemento común de edificio no catalogado. Ajuntament de València, sede electrónica. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar (aprobado por la CTU el 24 de mayo de 2023, publicado el 19 de junio de 2023). Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, artículos 6.2 (bonificaciones), 7, 8 y 9.2. Ajuntament de València. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Ordenanza fiscal de tasas por actuaciones urbanísticas, adjunta al procedimiento municipal vigente. Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, artículo 15: sistemas de aprovechamiento de la energía solar. Ajuntament de València. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º: tipo reducido en obras de renovación y reparación de viviendas. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de renovación y reparación de viviendas: requisitos del tipo del 10 %. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: artículos 2, 6, 7, 10, 12 y 13. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Real Decreto 1027/2007: Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, artículos 2, 15 y 24. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Real Decreto 732/2019: Documento Básico DB-HE del CTE (ahorro de energía), anejo B de zonas climáticas y anejo G. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Real Decreto 105/2008: residuos de construcción y demolición, artículos 4 y 5 y disposición adicional primera. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ordenanza municipal de protección contra la contaminación acústica (BOP de 16 de mayo de 2023, en vigor desde el 17 de mayo de 2023; texto consolidado con las modificaciones de 2025), artículos 30 y 31. Ajuntament de València. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Informe municipal del distrito 4, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 04-02 Núcleo Primitivo de Campanar. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 04-01 Iglesia Parroquial de Nuestra Señora de la Misericordia de Campanar. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 17, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 17-02 Núcleo Primitivo de Benifaraig. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 17-07 Núcleo Primitivo de Carpesa. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 18, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 18-01 Núcleo Primitivo de Beniferri. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 18-02 Núcleo Primitivo de Benimamet. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.