Cuidado y distancia
Reparaciones de pisos y casas en València
Una humedad, una fuga lenta o una puerta que no cierra requieren estudiar la causa y definir la reparación. Concertamos una visita y presupuestamos por escrito antes de empezar. Son trabajos programados; no ofrecemos servicio de urgencias.
Reparaciones en València: cómo se aplican las normas
Cada norma procede de un texto municipal, autonómico o estatal que figura en las fuentes. La nota explica qué supone para esta obra; abre cada norma para leer su texto completo.
Tasas, impuestos y ayudas
- IVA del 10 %
En una reparación que es sobre todo mano de obra, el límite de materiales es más fácil de cumplir; el uso particular y la condición de los dos años siguen siendo necesarios.[9, 10]
Texto de la norma
Las obras ordinarias de renovación o reparación de viviendas pueden tributar al 10 % si su destinatario es una persona física que usa la vivienda de forma particular, la construcción o rehabilitación terminó al menos 2 años antes y los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % de la base imponible. La ley también contempla las comunidades de propietarios que cumplan los requisitos.
- IVA del 21 %
Una reparación en un piso alquilado o en un local de negocio se factura al tipo general.[9, 10, 11]
Texto de la norma
El tipo general para obras ordinarias de reparación o renovación es el 21 %; el supuesto reducido para uso particular no comprende viviendas destinadas al alquiler o a una actividad empresarial. La construcción y las obras que cumplan la definición fiscal de rehabilitación tienen requisitos propios de tipo reducido, por lo que debe analizarse el contrato antes de asignar el IVA.
Comunidad y edificio
- Obligaciones del propietario (LPH 9.1)
Mantener en buen estado tus propias tuberías y aparatos te corresponde a ti: si una fuga empieza en tu piso y daña el de abajo, la reparación es tuya, y permitir el acceso para las reparaciones comunes también es una obligación.[4]
Texto de la norma
Cada propietario debe mantener en buen estado de conservación su piso e instalaciones privativas sin perjudicar a la comunidad ni a los demás propietarios, consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble, con derecho a que la comunidad le resarza de los daños, y permitir la entrada para esos fines (art. 9.1.b a d).
- Obras obligatorias (LPH 10.1)
Si el origen es una tubería común, la cubierta o la fachada, la reparación es una obra de conservación de la comunidad; lo documentamos para la administración de la finca y después reparamos tu parte.[4]
Texto de la norma
El artículo 10.1 establece la obligatoriedad de las obras necesarias de conservación, seguridad y habitabilidad sin acuerdo previo de la comunidad, y condiciones específicas para las actuaciones obligatorias de accesibilidad. No todas las mejoras propuestas tienen las mismas reglas de votación o pago.
- Comunicación a la comunidad (LPH 7.1)
Una reparación que modifica algo dentro del piso también debe comunicarse a la administración.[4]
Texto de la norma
La persona propietaria debe comunicar previamente las obras interiores a quien represente a la comunidad. El artículo 7.1 solo permite esas modificaciones si no perjudican la seguridad, la estructura general, la configuración exterior ni los derechos de otra persona propietaria; la comunicación no autoriza por sí sola a modificar elementos comunes.
En obra y en la entrega
- Documentación de la instalación eléctrica
Las averías eléctricas las repara una empresa instaladora habilitada; un circuito sustituido se verifica y certifica según exige el reglamento.[5]
Texto de la norma
El REBT exige que las instalaciones de baja tensión incluidas en su ámbito las realicen empresas instaladoras habilitadas, con el proyecto o memoria técnica, verificaciones y certificación correspondientes. La propiedad recibe instrucciones de uso y mantenimiento; la inspección por un organismo de control solo se exige en los casos previstos.
- Trabajos de gas por empresa habilitada
Las tuberías de gas y las conexiones de los aparatos solo las repara una empresa instaladora de gas habilitada, que comprueba el resultado; recurrimos a una cuando una reparación alcanza la instalación de gas.[6]
Texto de la norma
El montaje o la modificación de una instalación receptora de gas corresponde a una empresa instaladora de gas habilitada, que realiza la prueba de estanquidad y emite el certificado de instalación (ITC-ICG 07 y 09). Las instalaciones alimentadas desde redes de distribución se inspeccionan cada cinco años por una empresa instaladora habilitada o por el distribuidor, con cargo al usuario.
- Comprobar el amianto antes de intervenir
Antes de cortar paneles, tuberías o conductos de humos antiguos de material desconocido, se identifica y evalúa cualquier elemento sospechoso.[7]
Texto de la norma
Antes de demoler o realizar mantenimiento, las empresas deben identificar los materiales que puedan contener amianto, utilizando cuando proceda la información de la propiedad. Los materiales sospechosos deben evaluarse antes de alterarlos; los trabajos incluidos en la normativa están sujetos a controles especializados, plan de trabajo aprobado e inscripción de la empresa cuando corresponda.
- Escombros de pequeñas obras domiciliarias
Los azulejos rotos y el yeso de una reparación son un volumen pequeño, que se gestiona por las vías que la ciudad ofrece para pequeñas obras domiciliarias y dentro de sus límites.[8]
Texto de la norma
La ordenanza de limpieza prevé la recogida municipal de los residuos de pequeñas obras y reparaciones domiciliarias, puerta a puerta o en los puntos limpios, con las limitaciones establecidas en cada caso (art. 50). Los ecoparques metropolitanos fijos deben admitir residuos de obras y escombros, en las cantidades máximas y con la frecuencia que determine la EMTRE (art. 46).
¿Necesitas permiso?
La ordenanza de València de 2026 contempla tres vías. La aplicable depende de la intervención y del edificio.
Sin título habilitante
Sustituir sanitarios o un azulejo agrietado en su misma posición es el tipo de trabajo interior que comprende el artículo 14.f; reparar una tubería o un circuito afecta a las instalaciones y requiere valoración. [1]
Declaración responsable
Renovar un tramo de tubería, sustituir circuitos eléctricos o hacer una reparación estructural secundaria dentro de una vivienda se valora conforme a UR.LC.140, que enumera documentación adicional para las reparaciones de la estructura secundaria y de las instalaciones generales. [1, 2] [3] [3]
Licencia
Una reparación que sustituye elementos estructurales principales, como una viga que ha fallado, no es un trabajo de poca entidad, sea cual sea su tamaño; necesita su propia vía técnica. [3, 2] [1, 2] [1]
El Ajuntament tiene la última palabra. Comprobamos la vía aplicable a tu vivienda antes de presupuestar y no iniciamos obras sin cumplir sus requisitos.
Tres distritos, según la ficha municipal
La ficha municipal de vivienda de 2025 recoge la parte de viviendas construidas en 1980 o antes. Es el contexto del distrito, no un informe de tu edificio.
Distrito 16
55,8%[12]
Viviendas construidas hasta 1980
Benicalap
La Ceramo, la antigua fábrica de tejas y mayólicas de Avenida Burjassot, es un inmueble catalogado [13]; en un edificio corriente, las preguntas de una visita de reparación son prácticas: qué tuberías son originales y de quién son.
Distrito 12
59,4%[14]
Viviendas construidas hasta 1980
Camins al Grau (Camino al Grao)
Penya-roja conserva dos chimeneas industriales protegidas [15]; con el 59,4 % de las viviendas registradas como construidas hasta 1980, una visita de reparación empieza por distinguir las instalaciones originales de las posteriores.
Distrito 13
66,6%[16]
Viviendas construidas hasta 1980
Algirós
En Ciutat Jardí, L’Amistat y La Vega Baixa, dos tercios de las viviendas figuran como construidas hasta 1980; cuando el agua llega del piso de arriba o de una tubería común, documentamos los indicios para ambos propietarios y para la administración antes de reparar.
Abre la página del distrito para ver protección, barrios y las preguntas que corresponden allí.
Investigar antes de cubrir el daño
Una mancha, una fisura o una pieza suelta puede tener causas distintas. En la visita recogemos cuándo apareció, cómo cambia y qué trabajos se hicieron antes. Revisamos las zonas accesibles y explicamos si hacen falta pruebas, desmontajes o acceso a otra propiedad.
El presupuesto diferencia investigación, reparación de la causa y reposición del acabado. Si todavía existe incertidumbre, queda escrita. Pintar sobre una humedad o sustituir una pieza sin aclarar el origen puede dejar el problema pendiente.
Aclarar qué es privativo y qué es común
Una incidencia puede proceder de instalaciones de la vivienda, otra finca o elementos compartidos. Las obligaciones y el acceso se coordinan con la propiedad y la administración cuando proceda. [4] El servicio de reparaciones no decide por sí solo una disputa sobre responsabilidad.
El tamaño aparente del trabajo no determina el trámite. [1] Las instalaciones, los elementos protegidos y la estructura se valoran según la intervención. [1] Determinadas reparaciones estructurales secundarias y las obras que afectan a instalaciones generales exigen documentación técnica adicional. [3]
Ejecutar con un alcance claro
Se acuerdan protecciones, materiales, acceso y comprobaciones. Si un desmontaje plantea la posibilidad de materiales con amianto, se evalúa antes de intervenir. [7] Los trabajos eléctricos siguen sus requisitos específicos: los realiza y verifica una empresa instaladora habilitada. [5]
Un hallazgo adicional se documenta y se aprueba con su coste y efecto en el programa. Tras reparar revisamos el funcionamiento o acabado correspondiente y entregamos las instrucciones y documentos aplicables.
Las visitas son concertadas. Para seguimiento de una vivienda vacía consulta cuidado de viviendas; para varios trabajos coordinados, reformas a distancia.
Cómo organizamos el proyecto
Estimación gratuita
Envíanos fotos o un vídeo, o solicita una llamada. Te explicamos el alcance inicial y preparamos una estimación gratuita.
Visita
Visitamos y medimos la vivienda, revisamos las instalaciones y consultamos la información del edificio y de la comunidad.
Diseño y permisos
Definimos el diseño, coordinamos al arquitecto o ingeniero independiente que sea necesario y comprobamos los requisitos municipales y comunitarios.
Presupuesto cerrado
Recibes un presupuesto por escrito para el alcance acordado, con las tasas y el IVA desglosados.
Tramitación y obra
Coordinamos la presentación y las autorizaciones previas que sean exigibles antes de los trabajos afectados. Tu responsable de proyecto registra avances, decisiones y cambios aprobados.
Entrega
Revisamos contigo la obra acordada, anotamos los puntos pendientes y entregamos los certificados, manuales y documentos de finalización aplicables.
Respuestas a tus preguntas
¿Atendéis urgencias?
No ofrecemos avisos de emergencia ni atención permanente. Ante una incidencia activa, contacta con el proveedor de urgencias adecuado y con la administración si afecta a servicios comunes. Podemos concertar la investigación y reparación posterior.
¿Podéis encontrar la causa de una humedad?
Estudiamos los síntomas visibles y la información disponible, explicando la causa probable y las pruebas o accesos que falten. Una visita puede no resolver un origen oculto. La reparación debe abordar la causa antes de renovar el acabado.
¿Qué podéis hacer si entra agua desde el piso superior?
Documentamos los daños accesibles y los indicios del origen, y reparamos los acabados cuando se haya detenido la entrada de agua. Si afecta a un elemento compartido, se comunica a la administración por las obligaciones de conservación de la comunidad.
¿Una reparación pequeña puede necesitar trámites?
Sí, si afecta a las instalaciones. Sustituir un sanitario o un azulejo agrietado en su misma posición es el tipo de trabajo que comprende la lista del artículo 14.f; renovar un tramo de tubería, sustituir circuitos o reparar la estructura secundaria se valora para la vía de la declaración responsable y su documentación.
¿Podéis reparar mientras estoy fuera?
Sí. Acordamos el acceso y el seguimiento con fotografías. Cualquier trabajo adicional se autoriza por escrito antes de realizarlo.
Fuentes
- Ordenanza reguladora de licencias urbanísticas y de actividades y de otros títulos habilitantes (Pleno de 22 de diciembre de 2025, BOP de 27 de enero de 2026, vigente desde el 28 de enero de 2026). Ajuntament de València. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021): artículo 189, evaluación del edificio; artículos 232 y 233, licencia y declaración responsable; artículo 245, suministros. Generalitat Valenciana (DOGV). Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Sede electrónica, procedimiento UR.LC.140: declaración responsable de obras de mantenimiento o reforma en vivienda o elemento común de edificio no catalogado. Ajuntament de València, sede electrónica. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, texto consolidado: artículos 7, 9, 10 y 17. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Real Decreto 842/2002: Reglamento electrotécnico para baja tensión, artículos 18 a 20. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Real Decreto 919/2006: Reglamento técnico de distribución y utilización de combustibles gaseosos, artículo 8, ITC-ICG 07 e ITC-ICG 09. BOE. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Real Decreto 396/2006: exposición al amianto, artículos 3, 10 a 12 y 17. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Ordenanza municipal de limpieza urbana, modificada (BOP de 22 de mayo de 2026, en vigor desde el 15 de junio de 2026), artículos 9, 46, 50 y 58. Ajuntament de València. Comprobado el 3 de noviembre de 2026.
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º: tipo reducido en obras de renovación y reparación de viviendas. BOE. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de renovación y reparación de viviendas: requisitos del tipo del 10 %. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- IVA en obras de construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas. Agencia Tributaria (AEAT). Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 16, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 16-01 Antigua Fábrica de Tejas y Mayólicas La Ceramo. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 12, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Catálogo estructural municipal de patrimonio: 12-01 Chimeneas en Paseo de la Alameda. Ajuntament de València, Urbanisme. Comprobado el 31 de octubre de 2026.
- Informe municipal del distrito 13, 2025: población (apartados 1.3 y 1.8) y antigüedad catastral de las viviendas (apartado 5.1, página 19). Ajuntament de València, Oficina de Estadística. Comprobado el 31 de octubre de 2026.