Puesta a punto de viviendas de alquiler en València

Una declaración responsable válida, acompañada de toda la documentación exigible, permite iniciar las obras comprendidas en ella desde su presentación, sin perjuicio de las comprobaciones municipales. Presentarla no equivale a obtener una licencia ni confirma la legalidad de un proyecto que no cumpla los requisitos.

El tipo del ICIO de València es el 4 % del coste de ejecución material que constituye su base imponible. Deben comprobarse el presupuesto declarado, los conceptos excluidos y las posibles bonificaciones de cada actuación.

La tasa urbanística parte de 140,90 € para una base de hasta 6.010,12 € y aumenta por tramos. Su base debe coincidir con la del ICIO.

El tipo general para obras ordinarias de reparación o renovación es el 21 %; el supuesto reducido para uso particular no comprende viviendas destinadas al alquiler o a una actividad empresarial. La construcción y las obras que cumplan la definición fiscal de rehabilitación tienen requisitos propios de tipo reducido, por lo que debe analizarse el contrato antes de asignar el IVA.

Las obras ordinarias de renovación o reparación de viviendas pueden tributar al 10 % si su destinatario es una persona física que usa la vivienda de forma particular, la construcción o rehabilitación terminó al menos 2 años antes y los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % de la base imponible. La ley también contempla las comunidades de propietarios que cumplan los requisitos.

La persona propietaria debe comunicar previamente las obras interiores a quien represente a la comunidad. El artículo 7.1 solo permite esas modificaciones si no perjudican la seguridad, la estructura general, la configuración exterior ni los derechos de otra persona propietaria; la comunicación no autoriza por sí sola a modificar elementos comunes.

El arrendador debe realizar, sin elevar la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario; las pequeñas reparaciones por el desgaste ordinario corresponden al arrendatario (art. 21). Las obras de mejora requieren notificación escrita con al menos tres meses de antelación sobre su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible, y otorgan al arrendatario derechos que incluyen, en determinados casos, el desistimiento y una reducción proporcional de la renta (art. 22).

Una vivienda existente que se vende o se alquila a un nuevo arrendatario necesita un certificado de eficiencia energética inscrito en el registro autonómico, en la Comunitat Valenciana el del IVACE, antes de la venta o el alquiler. La etiqueta energética debe figurar en toda la publicidad de venta o alquiler, y el certificado tiene una validez máxima de diez años, o de cinco si la calificación es G.

En la Comunitat Valenciana, el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas están sujetos a declaración responsable (art. 233.1.f del TRLOTUP), y las empresas suministradoras de agua, electricidad, gas y telecomunicaciones deben exigir el título urbanístico correspondiente antes de contratar sus servicios (art. 245.1).

El RITE comprende las instalaciones fijas de calefacción, refrigeración, ventilación y agua caliente sanitaria, incluida la parte reformada de una instalación existente. El alcance y la potencia determinan la documentación técnica y la puesta en servicio exigibles; los certificados e instrucciones aplicables deben entregarse al finalizar.

La ordenanza de limpieza prevé la recogida municipal de los residuos de pequeñas obras y reparaciones domiciliarias, puerta a puerta o en los puntos limpios, con las limitaciones establecidas en cada caso (art. 50). Los ecoparques metropolitanos fijos deben admitir residuos de obras y escombros, en las cantidades máximas y con la frecuencia que determine la EMTRE (art. 46).